■徐昌生

　　关于物业税的讨论已经铺天盖地，有一个谬误流行甚广，那就是物业税纵有千般不是，但是却能够抑制房价过快上涨。

　　物业税何以能够抑制房价上升？通常的解释是，有了物业税，持有第二套房子的成本将大大增加，这会导致准备购买第二套房子的投机者踯躅不前和已拥有第二套房子的人加快抛售。

　　然而，稍有常识的人都能明白上述的设想肯定是荒唐的。

　　一项商品价格的涨跌到底取决于什么因素？从经济学的角度看，只有两个根本因素，一是供求关系，二是货币供应。

　　那么，开征物业税，是影响供求关系还是影响货币供应呢？不用说，肯定不是货币供应，因为能够影响货币供应的，其实只有央行。

　　这样，问题就变成，物业税能否像人们所期望那样，改变整个商品房市场的供求关系？

　　要弄清这个问题，关键是我们对商品房市场的整个结构要有一个完整了解。整个商品房市场其实是由三大块组成，即一手房、二手房和出租房。

　　开征物业税，持有多套商品房就要交税，当然会降低人们对房屋的购买欲望，购买一手房的人必然减少，这意味着需求减少；同样，二套房的增持成本上升，当然也会促使持有多套商品房的人加快抛售二手房的步伐，这意味着供应增加。一般的人分析过程也就到此结束，即物业税的开征能够减少需求增加供应，因而，能够有效地防止房价上升。

　　然而，这个结论其实是以讹传讹。因为，这种分析方法存在一个极大的漏洞，即忽视了物业税对出租房市场的影响。当物业税使人们不敢轻易地拥有多套住房之后，出租房的市场房源将会大大减少，出租房价格必将大幅攀升，并且又因此反过来影响一手房和二手房市场的供求关系。

　　当出租房的市场价格上升到一定程度后，原本是准备租房的消费者可能会因为租房的价格高昂而提前购房，这相当于增加了市场需求；原本是准备抛售第二套房的业主也会因为出租房收入的可观，而放弃了抛售的打算，这相当于减少了市场的供应；原本是因为物业税的开征而放弃投资房产的投机客，也因为出租房收入的提高炒房风险的降低而又重新投资房产市场，这又相当于增加了市场需求。

　　我们原指望开征物业税来减少需求和增加供应，但最终却会因为出租房市场的变化又带来了需求增加和供应减少，正负相抵，市场仍将恢复其本来的面目。如果增加一项税种便能降低房价，那么政府开征的税种岂不是越多越好？我们岂不应当为苛捐杂税这个贬义词进行平反昭雪？

　　(作者系高级经济师)

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