当前房地产重要性远超股市

　　在改革开放后的前20年左右时间里，供给不足造成的短缺一直是中国经济运行的主要特征。“土改”使中国经济获得了充足的投资动力，直接导致了以公用基础设施和普通消费供应能力的增长。上世纪90年代后，需求不足逐渐成为了经济运行中的主要问题。“房改”对投资需求和消费需求的拉动，直接“引爆”了改革开放以来的第三轮经济繁荣。理论和实践均表明，生产和消费必须平衡，投资增加若没有消费的相应增长，单纯的投资支出增加对经济反周期运转的效果有限。房地产业发展对消费增长的提振作用是显而易见的，任何大型耐用消费品的普及，除了居民收入的普遍增长外，消费场所和空间条件的普遍具备是另外一个必备条件。因此，房地产行业发展是消费升级的前提和基础。

　　房地产行业的平稳发展，还有利于我国抵御海外金融危机的冲击，增强我国经济的“脱钩”能力。因为，房地产是个完全的非贸易部门，需求只受内需变化影响，很少受国际市场影响。经济增长的周期性特征，决定了全球化经济环境下“脱钩”能力在保持经济平稳发展中的巨大作用，而经济能否走出独立行情的关键在于“脱钩”能力。因此，在当前的世界经济环境下，讨论“挂钩”还是“脱钩”是没有意义的，关键是你有没有“脱钩”的能力。有了“脱钩”能力，则意味着国内的内需足够强大和强劲，经济运行有足够的灵活性。房地产行业的发展，是当前我国发展“脱钩”能力的关键和重要抓手。

　　对我国现阶段的资本市场来说，融资和套现几乎是股市的重要功能。当中国经济处在外延扩张的要素积累阶段时，股市的融资功能还具有一定的优先性；而当前我国经济发展已到了结构增长阶段，股市的功能地位发生转化，资源配置功能的地位上升。资源配置在企业层次的微观表现，就是股票市场为企业并购重组的进行提供了“并购货币”。结构调整是中国经济发展未来一段时期内的长期任务，股市在这方面将发挥重要作用。但是，中国当前经济运行的最主要任务，是尽快扭转经济持续下滑的势头，使经济增长保持一定的速度。在这方面，房地产市场的平稳运行，对国民经济的稳定作用要高于股市。

　　房地产年投资1.5万亿是底线

　　由于中国的人口转移仍没有结束，未来即使城市化率放缓，城市化率提高给房地产业乃至国民经济发展带来的空间仍很巨大。新增城镇人口和原有居民的保障住房投资，保证了未来较长时间内我国的房地产投资仍具有较大的刚性需求，初步测算，每年房地产投资1.5万亿是个底线。低于这个水准，中国的城镇化进程就要停止。

　　在制造业领域普遍存在的消化库存行为，在房地产领域也同样上演着。由于前2年房地产投资的过快增长，原先已下降的商品房存量又大幅上升。出于消化这部分存量房产的需要，2009年和2010年房地产投资预计面临20%-30%的下降。即使面临如此大比例的下降，房地产投资依然占了我国年总投资15%左右的份额，依然占了我国年新增投资1/3左右的比重。

　　未来市场房价虽然会有较大调整，但整个房地产行业的投资由于保障性住房建设投资的增加，幅度会相对较小。在我国宏观经济健康运转情况下，即使未来房价剧烈波动，行业发展也会相对平稳。

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