作者认为，回顾中国经济近三十年的飞速发展，除了前十年增长动力来自于体制放松的制度增长，主导产业不明显外，在后二十年所经历的两轮经济周期中，虽然每次经济复苏的形式不同，但基本上都离不开房地产业的“发力”。

　　从当前中国经济面临的实际情况来看，房地产行业的重要性仍然要大于股市。未来我国市场房价虽然会有较大调整，但由于城镇化进程的推进及保障性住房建设投资的增加，整个房地产行业的发展仍会相对平稳，将成为中国抵御全球经济危机冲击，拉动内需，着力保增长的关键所在。

　　胡月晓

　　房地产是经济增长“火车头”

　　自1978年以来，我国的经济运行经历了3个完整的经济发展周期（1978年-1988年；1989年-1997年；1998年-2007年）。2008年，中国经济进入了以下降作为周期开始划分的第四轮经济周期。从产业联动角度看，在前三轮经济周期中，除了第一轮周期的增长动力主导轮来自于体制放松的制度增长，因而主导产业不明显外，后两轮周期中，房地产行业扮演了经济带动的“火车头”角色。虽然每次经济复苏的形式不同、动力表现差异，但基本上都离不开房地产业的“发力”。

　　1989年，中国经济进入了改革开放以来的第一次收缩期。为了刺激经济增长，政府主导投资当然是一项恢复经济的利器：中央和各级地方政府都进行了众多的基础设施投资和开发区建设。投资的大规模扩张，需要相应投资能力的保证，而当时经济体系中投资能力的扩张，就来源于“土改”。1988年，《中华人民共和国宪法》（修正案）通过，新宪法承认了土地使用权的商品属性，从而正式开启了我国的土地有偿使用制度。1990年后，土地有偿使用制度已全面推广开来，许多原先拥有土地的单位也因此大为受益。长期以来拖欠的城市基础设施建设一下子获得了充足的资金来源。土地使用权制度改革，使城市基础设施建设为主导的城市化运动迅速展开。

　　1998年，国内外宏观环境的变化，使内外交困中的中国经济开始了新一轮的收缩；同年，国务院23号文（《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）发布：1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，住房制度改革在中国全面展开，一个全新的市场——房地产市场从此在中国大地出现，并得到蓬勃发展。房地产的繁荣，带动了城市建设的蓬勃发展，城市化率迅速提高，1998年前10年城市化率平均每年提高0.73%，2007年前10年城市化率平均每年提高1.2%。这一次，房地产行业发展对经济增长的带动，由非住宅转向了住宅。住宅投资的发展，直接带动了消费的“井喷”。房改初期，存量房产的激活，首先带动了消费的增长。2002年后，新建商品房的高速增长，从投资和消费两个方面拉动了经济的持续繁荣。

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