政策密集出台，交易量明显回升，但住房潜在需求仍有待进一步释放——

　　楼市回暖靠什么(经济聚焦·岁末看形势⑥)

　　本报记者 王 炜

　　政策暖风频吹，交易及持有成本降低，部分楼盘价格下降到相对合理水平，是近期交易量回升主要原因。

　　但房地产市场是否已经回暖，尚待观察。要想将购房者的潜在需求转化为实际需求，房地产企业向市场提供定价合理、质量可靠的房屋是关键。

　　国务院办公厅日前发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责等方面的13项具体措施，意在进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

　　降息、减免交易税费、放宽二套房贷、鼓励购买改善型自住房、支持房地产信贷……细看这13项措施，实为10月以来出台的一系列房地产政策的“打包”。政策不断出台能否促使楼市回暖？除了政策，楼市回暖还要靠什么？

　　成交量回升，是否就此回暖尚待观察

　　统计数据显示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一线城市的房地产市场交易量呈现不同程度的回暖。如北京市11月份期房网上签约13027套,比10月上涨58%。深圳市11月一手住宅总成交6435套，日均成交215套，创今年以来新高，较上月增长90%。12月以来，成交量仍然呈现温和放大的趋势。

　　社科院金融研究所研究员尹中立认为，经过冰冷的“金九银十”，一线城市部分地区房价开始出现较为明显的下降。此轮降价的最大特点是新盘“低价入市”，其中部分楼盘的价格已经下降到消费者认为比较合理的水平，这是交易量出现回暖的最主要原因。

　　另一方面，央行连续5次降息和此前出台的交易税费减免、购买首套房享受0.7倍优惠利率等带来的持有成本的降低，使部分购房欲望急切的购房者结束了观望。但应该看到，11月份各地都有大量限价房、经济适用房等政策性住房入市，此类房屋的成交量甚至超过了普通商品房的成交量。同时，在当前的经济形势下，频频吹来的政策暖风究竟能在多大程度上刺激潜在需求的释放，多数专家仍持谨慎态度。

　　房价尚未大幅下挫，稳定程度较高

　　在成交量之外，房价的总体情况也值得观察。来自国家发改委的数据显示，11月份，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点，环比下降0.5%。从宏观的统计数据上看，房价已经从前三季度的涨幅趋缓变为小幅下降。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，虽然当前不少城市出现了住宅销售量和价格双双下滑的情况。但迄今为止，在全球范围内，中国楼市依然是稳定程度较高的，并未出现欧美一些国家房价大幅下跌的情况。

　　“这并不是说中国房地产市场没有风险。”陈淮说。数据显示，截至2008年8月，我国个人住房按揭贷款总额为3.4万亿元，其中90%以上是过去4年中贷出去的。短期个贷高度集中，使金融系统存在一定风险。“我国近期连续多次降息，包括上次大幅度的降息，有利于缓冲可能存在的金融风险。”

　　“当前全国商品房销售面积、土地购置和开发面积都大幅下降，房地产业正处于低迷期。”中国房地产业协会副会长朱中一说，在央行近期连续降息，并出台鼓励购房者买房的一系列财税政策，有利于提振市场信心，稳定市场发展。

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