[ 政府在保障性住房上的投资，不仅是短期启动内需的需要，从长远来看，也是城市化发展的需要，是农民变市民的需要，因此，这是一项长期的内需政策 ]

　　近日，国家有关部门颁布了旨在鼓励居民购房的一系列政策，与此同时，地方政府也纷纷出台政策鼓励住房消费。有媒体称之为政府“救市”。其实，用“救市”这个说法容易产生歧义，以为就是为了救“房价”，甚至是为了“救开发商”。依笔者之见，这次“房地产新政”主要目的是为了保“经济”、保“稳定”、保“增长”，是为了启动内需。

　　在10月17日国务院常务会议研究的10项措施中，专门提到要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。大家的目光可能更多地会关注到“降低住房交易税费”，而对于“加大保障性住房建设”一般容易忽视。在这里，笔者要指出的是：应该说，“保障性住房”也是内需，甚至是更直接的“内需”，在其他“内需”的启动可能需要相对较长时间、较多条件时，“保障性住房”相对而言，可能来得更快些。

　　从房地产新政出台的出发点来看，是要避免房地产市场出现“非理性调整”。笔者认为，当房地产市场出现严重泡沫时，“深度调整”是必要的。但“深度调整”也可分为“理性调整”和“非理性调整”。所谓“理性调整”，是指房价、地价合理的下跌，回归理性，或者涨幅大幅放缓，一般下跌幅度在30%以内，成交量下降，但价格下跌后有需求支撑，恢复起来也比较快。所谓“非理性调整”，是指房价、地价大幅度下降，以至于造成市场恐慌，价格下降之后无需求支撑，市场秩序无法恢复。楼市的非理性调整很可能引发金融动荡，从而影响整体经济的稳定。

　　研究表明，我国近年来GDP取得两位数的增长，与投资和出口的拉动关系很大。在投资拉动中，房地产投资是一个很重要的指标。房地产市场既影响到地方政府收入(基础设施投资)，又可能影响到企业的投资意愿(企业扩建投资对土地的需求)。一般而言，房地产业的快速发展促进了建筑投资的增长，带动相关部门就业的增加，因而会促进经济增长。

　　而一旦房价急剧下滑，私人消费和住宅投资将受到严重冲击，从而对经济增长产生不利影响。从发达国家房地产价格周期的研究来看，历次的房地产市场调整、房价大幅度下降，都可能伴随着消费的停滞和经济的衰退。欧洲委员会在2005年的一份季度报告中，考察了欧元区的房地产价格周期和消费周期的相关性，结果显示，西班牙、芬兰、爱尔兰、法国、荷兰和葡萄牙的房地产价格和消费周期的相关系数大于0.7，这表明，房地产市场价格的下降将可能严重影响到居民消费。

　　笔者认为，近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的主要有两个：一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫，二是要顾及民生，解决低收入阶层的住房保障问题。从2008年的情况来看，挤出“泡沫”的目标显然已经初见成效，但是，解决低收入者的住房保障问题仍要加大力度。

　　从长远来看，未来10年，我国即将进入城市化峰速发展阶段，庞大的人口规模以及城市化高速发展带动了巨大的住房需求。根据发达国家城市化的历史，城市化率从40%上升到60%的过程，是城市化进程最为迅速的阶段，国际上称之为城市化峰速发展阶段(Peak Rate of Urbanization)。目前，国内的城市化率已经达到45%，正处在从城市化起飞阶段向城市化峰速阶段转变的拐点上。

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