房价的理性位置

　　楼市的理想状态是实现人皆有其屋，以其为目标实现成交量和价格的最佳配置。但这显然是不现实的。在一定时期之内，中国的楼市仍将是卖方市场，房子的价格并不等于其价值，而是等于买方所能接受的最高价格，在经济学上称为保留价格。在目标价格与保留价格之间进行折衷，就可以把当前房子的合理价位界定为普通城镇家庭能买得起经济适用房，或者中产阶层能买得起商品房。由于中产阶层的收入数据不易获得，经济适用房与商品房的换算系数为0.8，为了直接把普通城镇家庭和商品房挂钩，可以用0.8的系数来折算。

　　消费者以现有房产的变现来支持首付款。按2002年6月进行的我国首次《城市家庭财产调查》报告，我国城市居民户均资产22.83万元，其中金融资产7.98万元，占34.9%，房产10.94万元，占47.9%，其他为耐用消费品和经营性资产。考虑到升值因素，到2007年来我国房产价格总体约上升了53%，则户均首付支持能力为16.68万元。

　　消费者以未来收入中的一部分来支付按揭款。扣除收入中的1/3来满足衣物、交通通讯、娱乐教育、医疗保健等其他生活支出和进行必要的储蓄，扣除食物支出(2007年我国城镇居民的恩格尔系数为36.3%)之外，消费者可用约30%的收入来支付按揭款(在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重)。

　　城镇家庭户均人口按3.1计算，户均购房面积按90平方米计算，首付比例为30%，现行银行按揭利率为7.83%，贷款年限为30年或20年。不考虑未来的收入增长因素。

　　从表2可以看出，由于首付款只占房价的30%，对于全国平均水平来说，消费者可以用已有的房产轻松实现以旧换新。对京沪穗等一线城市来说，本地人拥有的房产可以受惠于房价的高增值，以旧换新不成问题，但绝大部分外地人拥有的房产就不足以在京沪穗支付首付。更关键在按揭款上。从表3可以看出，以30年按揭来算，2007年全国的商品房平均价格高于消费者可理性支持的价格10.24%，表现出了一定的泡沫。房价在区域之间的分布极不平衡。在北京、上海等城市，高出的比例分别为165%和56%，泡沫已经十分严重。河北、山东等地总体上来说房价泡沫并不大。

　　总体来说，房价偏离价值10%左右的波动是可以接受的。因此从全国范围来看，房价泡沫并不严重。可虑的是房价在区域分布上极不平衡，在某些热点地区，已经达到了崩溃的边缘。

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