文/白沙

　　人们对中国的经济形势长期看好，因此不少人说中国的房价将上涨。如果指长期趋势的话，这种说法没有错。理想的房价曲线，是一条随着经济增长尤其是收入提高而逐渐上升的曲线。但是落实在曲线上的具体一点儿，有走高必然就有走低，现阶段的房价偏高，这是不争的事实。那么房价在短期会不会降，下降的空间在哪里？

　　房价的上升空间在哪里

　　中国经济的健康快速发展，是房价曲线总体上升的最大依据。但有上升必然会有下降，如果在一定时期上升过于迅速，接下来一定时期的调整甚至下降都是不可避免的。由于对中国经济的发展普遍看好，国内外游资对房价的抬升作用也很大。

　　支撑当前高房价的另一个客观因素是中国的城市化进程和人口红利。大多数中小城市的城市化率在40%左右，与北京84.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比，这些中小城市的城市化才刚刚开始。

　　新中国至今经历了4次人口出生高峰。1962～1977年的第三次人口出生高峰是最大的一次。按照惯例，30～45岁是购房置业的最佳年龄。正是这些人支撑起了中国房地产的市场化进程，以及推动了现今的楼市高潮。这一波高峰的主力已过，房价的暂时回落可以预期，但第三次人口出生高峰(1982～1991年)带来的冲击很快就要来到，而且这部分人对改善性住房需求的追求更加强烈。

　　有人认为，中国目前的房价已经太高。体现在房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)上，国际公认的合理比例为3∶1～6∶1，2004年北京、上海和杭州已经分别高达15.35∶1、17.98∶1和16.48∶1，在2007年北京市的房价收入比更是高达19.03∶1，远远超出了人们消费性需求的承受能力。

　　但是需要注意的是，2007年全国的房价收入比为6.98∶1，已经离国际公认的合理比例区间不远。而且房价收入比是与一定的经济发展阶段相联系的。我国目前的收入水平与发达国家相比有一定距离，我国人均收入如仍按10%左右的比例增长，而房价在调整到合理价位之后，能够继续保持总体3%左右的速度增长，那么在接近发达国家的经济水平上，我国的房价收入比也将落入合理区间。

　　房价大跌可能吗

　　台湾股市和楼市发展历史表明，股价与房价是正相关关系，而且股价对楼市的影响比楼市对股市的影响大。通过研究1982～1990年数据，股价变动1%，房价则变动0.56%。照此类推，上证指数从2007年最高的6104点下跌到现在的2700点，跌幅高达56%，则房价的最高跌幅可达30%。

　　在目前的情况下，除非经济形势深度恶化，否则房价大跌的可能不大。但是在局部地区和典型城市，由于房价偏高和投机过度，出现较大幅度的下跌完全成为可能。

　　在整体调控上，政府会乐见10%左右的下跌幅度。而在局部调控上，30%的跌幅是一道大坎。因为房贷的比例一般为7成，30%的跌幅意味着在高点进入的按揭者已经成为楼市“裸泳者”，进一步的下跌意味着还款难度大增，会导致银行不良资产的大面积出现。

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