法律如何面对灾后重建中的房地产权(2)

　　城市　房倒屋塌，相关权利如何确认

　　证明建筑物质量是否符合标准的问题显然超出了一般老百姓的能力，因而作为国家和行业监督部门有对此作出技术性证明的责任。只要能够证明“过错”存在，责任人就不能使用《民法》中的“不可抗力”进行抗辩。

　　对于已经垮塌

　　建筑物的权利处置

　　首先，我国现行行政法规中就建筑质量标准有相当具体的规定，如果能够证明垮塌建筑物质量没有达到现行法律法规要求标准的，就应该按照具体情况分别追究设计、施工、开发商等方面的责任。这里除了民事赔偿责任以外，还应该包括刑事责任。但是，这种证明建筑物质量是否符合标准的问题显然超出了一般老百姓的能力，因而作为国家和行业监督部门有对此作出技术性证明的责任。对于符合国家现行法律法规标准而垮塌的建筑物的责任人应该免于任何法律责任，但对于不符合国家现行法律法规标准的建筑物的责任人应该予以行政处罚、民事赔偿、直至刑事处罚。

　　其次，对于建筑物因垮塌导致业主将无法承担对原建筑物所有权的损失，应当分清责任，如果该标的物的灭失源于某人(包括自然人和法人)的故意或者过失(造成“豆腐渣”工程等)，则原权利人就可以依据《物权法》第三章的规定，诉求有过失的行为人，诸如开发商等承担恢复原状或赔偿等责任。需要注意的是，只要能够证明“过错”存在，责任人就不能使用《民法》中的“不可抗力”进行抗辩。

　　再次，对于已垮塌建筑物的保险理赔。可以借鉴多地震的国家经验。如在日本，建筑物保险分3种，一是火灾险，二是地震险，三是被盗险。当仅加入火灾险时，因地震引发的火灾则不在理赔范围之内；而加入地震险时，必须加入火灾险。此外，可以想见，灾区今年的农业收成会大大减少，这就意味着财产上可期待利益的丧失。这种可预期到的丧失利益，如果已经加入了农业保险，其理赔可按照保险行业的快速理赔方式办理。

　　最后，就垮塌建筑物业主对按揭贷款的偿还问题。虽然不能因为所贷之物的灭失而导致贷款债务的消灭。但在某些国家，如日本的地震险投保中就有对贷款尚未清偿的建筑物的一些专门规定，由于国内解决这个问题基本上没有现行法律可供适用，因此可以研究出台一个政策性的文件，规定贷款人可延期还款，不因逾期违约承担责任等，作为临时解决措施。

　　尚未垮塌但已无法继续使用的

　　建筑物重建程序

　　这主要涉及城市商品房的维修、改建、重建问题。其中牵涉到物主的决策程序。根据我国《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3.　选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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