汶川大地震中房贷损失谁来承担(2)

　　即使是商业银行与居民个人的债权债务关系，这其中所面临的利益同样十分复杂。仅仅以上述两个《通知》所给出的原则性指导，是不够的。因为，在一个保险市场十分发达的住房市场，如果发生汶川大地震这样的灾害，它可以通过巨灾险来减少居民财产的损失。在中国，由于这个险种收费昂贵，基本没有地震灾害险。灾区居民财产受到毁灭性重创时，无法通过巨灾险减少其财产损失。因此，为了保护国内居民的财产，如何设计一个广大居民乐意接受的巨灾险产品，是保险管理层必须面对的重大问题。

　　那么，在没有巨灾险的情况下，如何既让灾区居民的住房损失降低到最小程度，又能体现现代文明社会的公平性？台湾的经验值得我们参考。台湾“9·２1”大地震，对灾区居民的住房同样是一种毁灭性摧毁。在地震发生后，台湾相关部门在第一时间宣布，对灾区居民原有房屋已办理担保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原贷款利率减4码，利息展延6个月”的措施(此次央行和银监会《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》所给出的规定，与这些措施精神是一样的)。

　　但这并不能解决根本问题。因此，在一些民间机构的推动下，又对灾区居民所面临的按揭贷款问题设计出了更为切实的解决方案，即由相关部门给予每户最高350万元新台币的贷款额度，如果受灾户重建或重购住宅花费200万元新台币，则剩余150万元新台币的额度即可用于原贷款的偿还，并适用优惠利率。这意味着，350万元新台币的新贷款，是以受灾户重建或重购的新房和土地，以及原有住房的土地作为新的抵押担保品。此外，如果原贷款剩余的额度较低，受灾户可与银行协商，以原土地及住房清偿所余债务，相关部门将给予银行一定的利息补贴。这样，受灾户、政府部门及银行一起来承担风险，一起来渡过难关。

　　其实，即使是商业银行与居民个人的按揭贷款，也并非仅是这两者的债权债务关系。一般来说，购房者在向商业银行申请按揭贷款购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》。对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行。也就是说，根据这些合同关系，即使是抵押物消灭了，但两者的债权与债务关系仍然存在。这就是现代金融市场的商业原则。因此，在这种商业运作过程中所面临的风险与不确定性，不是政府行政部门一纸文件就能一了百了的，而是要通过当事人协商谈判来解决。

　　还有，由于住房既可是消费品，也可以是投资品。如果作为消费品，那么就具有明显的公共性特征，即政府有责任来保证每一个居民基本的居住条件，无论是否遭遇到重大灾害，都是如此。如果购房者的目标是投资获利，那么就难免会面临投资风险，无论是可抗拒或不可抗拒的。如果投资风险由政府或他人来承担，而获得收益时则归个人所有，就显得不尽合理。所以，即便此次地震中所损毁的住房按揭贷款由商业银行或政府来承担，也应该对投资与消费进行严格的区分。在不同的情况下，采取不同的解决办法。

　　此外，住房按揭贷款还有一个期房与住房入住的问题。对于已经入住的住房，那么这种债务关系主要发生在商业银行与购房者之间。对于期房来说，房地产开发商就要涉及其中。商业银行、购房者及房地产开发商三者的责任如何来分担，也需要一些比较清楚的规则。否则，无论是房地产开发商，还是购房者，都可以用不可抗拒风险作为理由，而且拒绝与商业银行谈判。

　　总之，对于在地震中损毁房屋的按揭贷款，政府要本着人道原则、公平原则及商业原则来办事，仅仅以政治化的方式给出几条指导性意见是不够的。特别是有人提出要以快速处理的方式来解决，这样所带来的问题会很多。

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