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开发商何以应对打折后遗症(2)http://www.sina.com.cn 2008年03月20日 11:00 北京晨报
 由万科引起的打折降价风潮快速席卷全国，在全国上下“降”声一片、大众拍手称快的时候，降价前买房的“老业主”却在叫苦不迭——前一天买的房一夜之间贬值……目前，北京几个打折幅度较大的项目“老”业主已在网上讨论如何寻求补偿，一时间，“退房”、�
你说我说 专家：买房属投资 风险需自担 业内人士提醒消费者，在国家统计局的CPI统计体系里，房价未纳入计算，因为买房不是消费，而是投资，凡投资都是有风险的。股市有涨有跌，房价也一样。买房的风险，就包括房价下跌。如果退房，就要有违约金，这是投资应付出的代价。 律师：双方自愿购房 业主索赔无凭 广东耕兴律师事务所律师张茂荣表示，从法律的角度来看，购房交易是在双方自愿的情况下进行的，所签订的合同具有法律效力。只要开发商不存在欺诈和违约行为，合同上也没写明“降价需补偿”的话，业主就没有依据向开发商索赔。如果提起诉讼，胜诉几率也非常小。 广大(北京)律师事务所的庄清忠律师认为，既然购房人购买的是“商品房”，就存在着商业风险。在降价补偿问题上，如果开发商愿意补偿，属于企业自愿行为；如果开发商不补偿业主，是商业规则问题，也不违反任何的法律规定。 开发商：今后要慎重制定价格策略 百仕达地产董事、副总经理罗雷则认为，作为开发商，定价要根据对市场的综合评估来整体考虑，对将会发生的情况都应有所预期。如何把握，还取决于开发商各自的态度。 中介公司：买房也有风险 深圳中原地产深港中心研究中心总监张伟表示，虽然开发商并没有义务要给出补偿，但是在力所能及的情况下给业主一些安慰，也是体现开发商关怀客户的做法，但这种做法不应成为行业规范。中原地产华北区董事、总经理李文杰表示，“这件事也应给大家敲个警钟，买房子不是光挣不赔的。” 路人：房价跌了要赔偿纯属无理取闹 买房也是一种投资，有风险，有涨就有跌。买股票赔了，你没怨！买了服装后商场也会打折，你也没说什么！为什么买房子价钱跌了就要维权？房价涨的时候也没见你给开发商分红包！所谓的维权，在法律上纯粹是无理取闹。即使成功了，也是开发商为了避免造成更坏的影响，而不是业主真的有什么道理。 事件回放 万科降价给众多城市房地产市场带来的多米诺骨牌效应、蝴蝶效应正在陆续释放。广州降了,深圳降了，上海降了,成都降了，北京降了，武汉降了，长沙降了，东莞降了，南京降了，杭州降了…… 万科在部分城市的降价进程： ●2007年10月20日，万科深圳的“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，被公认为是万科降价风暴的开始。 ●2007年12月9日，万科广州的项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元至18000元/平方米的售价。此外，万科多个楼盘价格与市场预期相比普遍下调15%至20%。 ●2008年1月下旬，万科成都的项目“魅力之城”四期报价为4500元至4600元/平方米，比两个月之前跌价1500元/平方米左右，跌幅近30%。此外，“金域·西岭”、“金域·蓝湾”及万科朗润园等均展开不同程度的促销活动。 ●2008年1月，万科北京项目“四季花城”推出20套特价房，最低优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台项目的均价也下调了500元/平方米。2月底，“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动，一次性付款可打9.3折，贷款可打9.6折。 ●2008年2月底，武汉万科的项目“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘，借该公司发起的“青年置业资金”，间接促销让利共1000万元。 ●2008年3月1日，北京万科旗下万科中粮·假日风景10号楼开盘均价为13800元/平方米，凡开盘当日购买该项目的，可以享受到一次性付款9.3折的优惠，按揭贷款则为9.6折。此前，万科北京公司旗下住宅统一折扣为一次性付款9.5折，按揭贷款9.8折。 ●2008年3月8日，万科长沙的项目“西街庭院”公开降价促销达10%。 ●2008年3月15日，广州万科限价房项目“万科新里程”，最低仅以5699元/平方米的价格销售。 京城3月新盘低价销售： 2008年2月中旬，随着万科在全国打折促销步伐的推进，北京楼市住宅也开始了以打折送礼为主要方式的降价促销活动，大多数地产商均采取一次性付款有折扣的办法。促销折扣一般在9.5折至8折之间，按揭的打折幅度一般在9.5折至9.8折。其中一次性付款8折的沸城则为京城最大的折扣幅度。 2月楼市大范围降价直接影响了3月新上市的楼盘定价——与同区域其他楼盘相比较，新盘均降低了报价！ ●北京珠江则在3月启动了 家“圆”北京·置业无忧计划，旗下的珠江奥古斯塔城邦、珠江国际城及珠江壹千栋均有不同程度的优惠。其中珠江奥古斯塔城邦除首付可分期付之外，还实行入住前“0月供”，即赠2008年3月至2008年12月(共10个月)所需还贷的全部款额；别墅均价在每平方米1.5万元左右，比以前每平方米优惠1000多元。 ●此外，还有部分项目出现直接降价销售的情况，这在春节前也是未曾出现过的。位于东三环大望路的禧福汇国际均价为20000元/平方米，目前该项目一次性付全款每平方米可直降300元，贷款每平方米便宜100元。 ●保利·香槟花园目前均价为18500/平方米，相比之前均价降1000元/平方米。 ●沸城的“一次性付全款八折”活动到3月10日结束。均价每平方米10020元的房子折后约每平方米8000多元。 ●合生橄榄季目前均价为每平方米19000元，30个每平方米16000元的特价户型仅限团购，限定4、5、6、9层，截止到本月15日活动结束。 ●富力桃园3月推出的均价为每平方米13000元的楼王现在开盘促销优惠为9.9折后再减38000元，相当于每平方米便宜500至600元。 ●东亚上北中心在3月份也推出购买指定套型可折现6万元的“成家立业计划”。 ●望京南湖南路10号的大西洋新城聆湖苑开盘均价每平方米15000元，一次性付款9.5折优惠并且有冰箱附送。 ●位于亦庄荣京东街3号的荣京丽都，购买均价每平方米13000元的跃层面积买一赠一。 ●位于东四环四方桥的格林莱雅每平方米均价16000元，直降2700元。 ●东三环华威桥附近的精装修项目龙公馆，已于3月9日开盘，开盘价为每平方米14800元还送家具家电。 晨报记者 刘云波 声 音 三四年以后再去买房子的说法有一定的道理。 ——吴敬琏 在接受中央电视台“小丫跑两会”节目采访时，著名经济学家吴敬琏对于目前高房价问题发表了自己的看法。吴敬琏表示，现在的房价，不完全是消费买房所造成的上升，还是宏观经济形势造成的，也就是货币过量供应造成的，但这个局势不会永远这样持续下去。只要不是流动性泛滥，投资买房的人就少了，房子价格就会往下降。所以，能不能采取有效的宏观经济政策，总量政策能不能够见效，这才是决定问题的最重要因素。 有的年轻人，刚毕业就贷款买一百多平方米的房子，一辈子或者大半辈子都要还贷。他说，如果不买这么大的房子，连老婆都讨不到。 ——全国政协委员、上海对外贸易学院院长王新奎 王新奎谈到“房奴”时深有感触。他认为，这反映了现在人们存在一些不切实际的住房消费理念。正是这些消费理念导致房地产价格虚高不下。既然房地产是市场化行为，就应该用市场的手段去调节。而目前房地产市场的症结是供求关系没有理顺，供不应求，导致房价走高，所以应以市场化的调节手段对供需双方进行引导：一方面要扩大住房供给，尤其是扩大低收入群体的住房保障;另一方面用征收物业税等手段增加房产购买者的支出成本，压缩不必要的住房需求；此外，还要让民众逐步改变“必须买房、必须买大房”的思维定势。 商业地产没有很好的变现渠道，拆成小项目去卖，一卖就死定了。 ——汉博研究院院长王永 在日前由中国人民大学培训学院房地产研究中心主办、中国华迅商业地产俱乐部承办的国际商业地产热点对话：欧美、澳洲与中国高端论坛上，王永指出，大部分地产开发商做惯了住宅，做商业时发现没有很好的变现渠道，拆成小项目去卖，一卖就死。开发商主要靠银行和预售款，这两条路都被卡死后，开发商就想把商业项目卖给国际大的投资机构，但中国去年把这条路也卡死了。现在逼着开发商做产权式销售，面临的后果就是九死一生。 王永还指出，中国商业地产专业化分工体系还没有建立起来，不专业的开发商、不专业的顾问机构、不专业的运营商，导致了整个商业地产运营体系在非常低水平的状态下。所有的问题不是某一个环境造成的，有政府的层面，有融资大市场的层面，有从业人员的层面， 导致商业地产是一个高风险、高回报的，只能有很少一部分项目能够做到高回报。
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