中国房地产“拐点”迷局(2)

　　三四年后再买房?

　　在国家统计局公布的去年12月份房屋销售价格指数中,广州、深圳新房销售价格都出现了环比下降,深圳是新房、二手房环比双双下降。11月、12月维持在40万平方米左右,基本上是全年最低水平。

　　一些城市的房价已经开始“拐”了。从需求量的角度判断,广州萎缩了44%,北京相比去年同期下降9.2%,上海下降15%。虽然不能一概而论,确实现在从一种盲目的带有亢奋的、担心“不买价格会更贵”这样的趋势趋于理性。

　　王石坚称中国房地产市场拐点已现,建议三四年后再买房。

　　王石之所以建议三四年后再买房子,主要是基于一些情况考虑:他深信现在房价过高,房价已经上涨到中产阶层都已感到买房子非常吃力,住房市场存在很大的问题,而且这些问题如果不及时解决肯定会出问题。而现在房价疯涨的情况和东南亚的泡沫经¬济、和日本泡沫经¬济某个阶段极其相似。

　　其次,他深信国家不会坐视不管,房地产调控措施一定会见效。他再三重复“这次调整不同以往”。国家的调整不仅仅是对房地产,外部通货膨胀的压力,投资热钱的增多,国家一定要吸收过多流动性,要把通货膨胀压下来,房地产必将首当其冲。王石告诫和提醒开发商、消费者:“如果不看到这样局面的话会麻烦的”。他认为,国家不会让房价连开发商都“心惊肉跳”地涨下去。外部宏观经济形势也不允许房价再疯涨下去。

　　“三四年后再买房”的建议一出,迅速被各大媒体放在头条显著位置。

　　有趣的是,王石的建议很快引来了另一地产大鳄潘石屹扔出的“石头”,他回应这一说法时认为，三年不买房的说法太武断。房价最根本的还是取决于市场的供求关系,不是取决于舆论。不会简化成要么都买,要么都不买这么单一。

　　耐人寻味的是,王石作为利益集团的领军人物,却说“房价上涨的令我心惊肉跳”，居然发出“建议三四年后再买房”的声音。作为可以趁机大赚特赚的房地产大鳄,ˬ会买他的账呢?

　　三四年不买房子,这三四年住在哪里?谁能保证三四年后的房价会降低呢?如果在这三四年内,收入增长的速度赶不上房价上涨的速度,那么现在不买房就亏了。

　　其实,早在几年前,就有人建议“先不要买房”,但等来的结果是房价越来越高而且越涨越快,以至于主张大家赶紧买房的“房产大鳄”任志强“幸灾乐祸”地说:“没买房的人都亏了”。

　　“三四年之后的中产阶层,还买不起房子的话,我觉得市场是有问题的,市场一定会惩罚房地产商⋯⋯”王石的这番补充似乎有道理。可是,房价已¾¬涨了三四年,肯定也有人已¾¬等了三四年,但被惩罚的不是开发商,而是持币待购的消费者。

　　现在,王石又提这样的建议,难道想让消费者吃第二次亏吗?

　　王石解释说,他建议“三四年后再买房”的意思“不是从价格角度来看,而是从性能价格比上来讲”的。他认为,三四年后,中国的住宅质量会大大提高,性价比会明显改善。从长远来看,这当然是有道理的。可是,消费者现在最关心的就是房价,而不是性价比。性价比当然重要,但考虑性价比的前提是是否买得起。

　　有理由相信,建议消费者三五年再买房,是王石对购房者焦虑心态的一种善意的劝解。但该买房还得买房,尽管持币待购是一种选择,但在已经¬疯涨的房价面前,在信息不对称面前,购房者个体是无法作为的。

　　房地产市场“有问题”早已是不争的事实。此问题显然不是“三四年后再买房”所能解决的。

　　确实,针对地产持续高烧,这一轮政策调控的组合不同以往,但是一个基本的事实是,对土地的控制仍然是这一轮地产调控的中心内容。从紧的货币政策,不是打压地产龙头,而是一种政策性清理,通过金融创新,地产业将会出现更生猛的强强联合和寡头垄断集团,起码在一些区域是如此。

　　该买房还是会买房,消费者已¾¬变得很聪明。有评论说王石建议三四年后再买房,多半是信口开河而已。

　　三角恋爱不好谈

　　开发商、消费者、政府,房地产业的三个主角,带着恩怨和悬疑,从2007年跨入2008年。

　　“房地产市场永远有四种声音存在。第一是政府的,当然是希望公平和稳定,保障低收入人群的居住,一百年后也还是这么说。第二类就是经¬济学家,他们经常在讨论危机,他们的角色就是不断发现问题。而第三种就是开发商,只要有市场就会有生意可做。至于第四类就是消费者,永远嫌价钱贵,对产品和服务永远不满意。”万通董事局主席冯伦曾这样归纳,“各方都要用平常心看待市场和争论。”

　　房地产开发商总是巧舌如簧,口吐莲花,但囤地圈钱,抬高地价却是事实。

　　2007年的房地产市场,疯长的不仅是房价,地价涨得更是惊人。

　　土地,不再是散文和文学作品中讴歌农民劳作的场所,而早已成为房地产开发商追求暴利的猎物。

　　“地王”频现是去年房地产市场经¬常出现的新闻,动辄几十亿的竞拍一再将商品房用地价格推向新高。

　　土地价格高涨是推动房价疯涨的重要Ô¬因之一,对于2007年土地市场的狂热,开发商有着共识。

　　“如果我们以上涨50%为分界线的话,我们发现大部分城市的土地价格上涨超过50%,最高达到了163%。”潘石屹承认,在过去的2007年,差不多有十个月时间,中国拍卖的任何一块土地的价格,都比周围的房价要贵。也就是说布料的价格比衣服的价格还要贵。

　　既然开发商都认为土地价格高涨是导致房价疯涨的主因,那么,土地价格为什么会疯涨呢?

　　“各种各样的原¬因,其中一个最主要的原¬因,就是土地市场和股票市场短路了。”潘石屹称,建房子的不赚钱，倒卖土地的才赚钱。

　　一般来说买土地是为了建房子,建好了卖出去赚钱,结果发现还有一个速度更快的路,就是不用建房子,大规模圈地,圈了地以后发行股票,发行股票以后钱就直接来了,不用建房子,美其名曰土地银行。以为有了地就跟银行一样,钱就可以随便来,股票市场就开始追捧。”

　　潘石屹还把开发商分成两类,第一类是不建房子,专门就是囤积土地做土地生意的,另外一批房地产商则是勤勤恳恳建房子的。

　　有评论说,现在变成了几十家上市公司,然后拿了钱,先把地圈下来之后,回来再推高房价,再拿钱再去圈地,形成一个恶性的循环。

　　“地方政府有这个趋向,地方政府希望出名的大公司来,给你便宜的大块土地,然后希望你拉¬高这个地区的土地价格和房价,地方政府就在后头支持你去干这种事或者鼓励你干这种事。”任志强丝毫不加掩饰的佐证了这个说法。

　　房地产市场之中,除了土地和开发商,购房者扮演着重要的角色,问题是普通购房者在与房地产开发商、政府的博弈中明显处于劣势,连最基本的议价能力都不具备。

　　于是就有了“不买房运动”。

　　2006年4月,市民邹涛对深圳房价不满,发起一场“3年内不买房行动”号召,未买房者在网络里积极回应,不久,邹涛莫名其妙的背着行李返乡,被某些部门逼得再也不许回深圳了。

　　无巧不成书,2006年5月,广东省国土资源厅厅长林浩坤在出席“民声热线”节目时,针对广东各地房价持续攀升的情况称为“虚热”,建议市民不要急于入市,不妨3年以后再考虑买房和置业。

　　先后两波不买房的号召,均化为了乌有。

　　2007年中央的一系列调控政策,已经¬为 2008 年乃至更长时期我国房地产市场发展确定了明确的政策取向。而这些调控措施终于在2007年年底使楼市得以降温。业内专家表示,这些迹象预示着房地产市场将出现调整,房地产市场已走到一个临界点,各方都在博弈中密切关注着走势。

　　“在 2008 年,房地产调控要取得显著效果,恐怕还得加大政策执行力度。”北京大学副教授、中国民营¾¬济研究所执行所长黄俊立表示,究竟会有多少经济适用房、廉租房会投入市场?当前土地转让收入成为一些地方政府的主要收入来源,他们会拿出多少地,完不成任务有没有问责,这些需要明确。

　　没有人愿意心甘情愿的作房奴,期待有一套房子是每个阶层的梦想,步入2008的每个人都在祈祷,祈祷在这场博弈中胜出。

　　房地产困境 值得深思

　　2007已经过去,在经历了疯狂的上涨和近期的观望之后,备受关注的房地产市场究竟会原来怎样的明天呢?

　　购房者总期望房价下跌,其实实际上2007年的房价涨得过快,峰值很高,它已经过度透支了购房者的购买能力,2008年年初房价的小幅下跌,从房价正常上涨的角度上来考虑,其实还是上涨的。所以,2007年房价过度透支,需要在2008年花时间理性回归。火爆了一年的北京楼市,在2007年的年尾遭遇寒流,尽管现在北京的楼盘还很少有大张旗鼓打出降价牌的,但各种名义的打折风已¾¬悄然兴起,折扣范围和幅度越来越大。

　　记者了解到,北京几乎各个城区都有一些在售楼盘出现了9.5折左右的较低折扣,打折队伍里不仅有普通住宅,也有高档公寓,北京房价已¾¬出现从火爆到萧条转换的迹象。

　　“2008年开始,单价在8000元/平方米以下房子的价格可能会出现拐点。”潘石屹认为。

　　房价要下降,这似乎是个不争的事实。但房价目前还是很高,也是个不争的事实。炒房客被牢牢地套死了,但有住房需求的大部分人仍然买不起房子;少数买得起房子的,怀里揣着票子,不停地观望,不停地期望房价真的再降一些。

　　去年7月,在国务院新闻办举行的新闻发布会上,国土资源部部长徐绍史面对记者就北京房价问题进行提问时说,连他恐怕也买不起第二套房。

　　当前北京的住房困境并非北京一地所有,包括上海、深圳、广州都有类似的困境。大城市的房价贵,人们都能理解,但贵到像现在大多数人无法承受的地步,这就需要对这个行业进行反思。

　　2008年楼市似乎注定要在房地产调控政策中煎熬。