中国房地产“拐点”迷局

　　文|《小康•财智》特约记者 席志刚

　　两样东西的涨跌,在2007年反复出现在媒体和公众的视野之中。对于国际社会来说,最关注的是人民币汇率的涨跌;而对于中国公众来说,房价涨跌,则是更加直观和牵动神¾¬的现实问题。

　　2007年岁末,深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬。万科董事长王石抛出“中国的房价进入了一个拐点”的论调。此话引起轩然大波,几欲泼粪。尽管后来王石解释说这个拐点指的是房价从快速上涨“拐”到理性调整,但依然余波未平。

　　房价一直是百姓关注的话题, 在过去的2007年,房价是一路高涨。但从三季度开始,广州、深圳的房价和交易量开始下滑,这使得人们对未来的房地产市场充满了猜测,究竟房价一路高涨的原¬因是什么?广东的房地产走势究竟代表了怎样的信号?一路高涨的房地产市场是否已经出现拐点?

　　拐点诟病 房价悬念

　　“最近有人说房地产的拐点已经到来,但我去年10月看中的楼盘却还在涨,真不知道究竟该不该买房。”北京某传媒公司的田先生告诉记者,他本来就犹豫,眼下则更加举棋不定。

　　记者调查发现,像田先生这样持币观望、期待降价的购房者并不在少数。而影响他们的,主要是时下此起彼伏的“唱空”房地产的“拐点论”。

　　在这个年终岁首,伴随着严寒到来的是有关中国的房地产市场是否进入寒冬的争论。

　　从2007年8、9月份开始,广州、深圳的房价和交易量开始下滑,随后,房地产市场低迷的气氛也在向其它城市蔓延。人们对于曾经¬一路高歌猛进的房地产市场开始观望。

　　和以往不同,这次最先提出房价拐点出现的不是别人,而是地产界的领军人物——万科董事会主席王石。

　　王石承认“房价区域性的‘拐点’确实已¾¬出现了”。判断的理由:第一,中产阶层都买不起房子,这个楼市快要出问题了;第二,今年万科不拿“地王”;第三,目前房子的性价比不高,三四年后再买房;第四,这次宏观调控与以往不同。

　　但王石的判断广受争议,任志强甚至在博客上用了《几只苍蝇》为标题,来表达不同意见。

　　尽管王石随后更正说“我的拐点不是大起大落,而是这种亢奋的、非理性的这样一个市场的疯狂的上涨,不正常的状况,进行理性的回归。”但还是遭到任志强几欲泼粪的调侃。

　　“北京现在的供应量,完全消化掉要6个月，当然像宁波、深圳 、杭州、佛山等地方是低于6个月的,像厦门、大连、东莞,需要9个月、10个月、12.8个月甚至超过一年。王石认为，由于宏观调控之后，现在旺盛的需求、消费能力和预期也不同的进行了调整,由去年连续的亢奋心态,到现在左右观望甚至开始彷徨。

　　进入拐点的另一个现象就是,二手房的交易量大幅萎缩,许多二手房交易中介没有了过去门庭若市的场面,甚至很多中介开始闭店关张。王石有足够的证据来支撑自己的“拐点论”。“珠三角首先地震的是房地产中介,中天置业的老板关门卷款跑了,接着广州、北京、上海的中介都开始出现大量关闭门店的类似问题。以往交易火爆的场面已是昨日黄花,二手房的购买力大大锐减，一手房一定会跟着受牵连的。”

　　在2007年严厉的房贷新政、住房保障政策出台后,“深圳、上海等地房价应声而降”的声音迅速传出,甚至还有人测算出了下降的数据。

　　问题是王石的“拐点论”并未得到官方的认可,很快就遭到一组官方数据针锋相对的回应。

　　根据国家统计局的数据,去年,全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%,涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅,甚至高达40%以上,多个城市的商品房均价攀升至万元以上。去年,全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿,是历年来突破百亿最多的一年。

　　国资委经济研究中心主任王忠明不久前在上海举行的“主语地产盛典”活动上对“拐点说”加以严厉驳斥,“房地产出现拐点言之甚早,此种宣传误导民众。”对于不少媒体报道的“房价下跌”和“楼市拐点来临”,王忠明认为此虽“表达了善意”,但却严重低估了宏观调控的艰巨性,“大家应该有足够充分的心理准备来应对调控的实行,如果这么轻易就能出现‘拐点’,那宏观调控就根本不需要了。”但对于目前的高位房价,王忠明也表示,上涨过快意味着房地产业的发展将滞缓,离顶点不远。

　　不仅如此,市场价格的反应也没有冤枉王石。

　　作为地产风向标的房价到底降了没有?地产商所称的地产“拐点”真的到了吗?

　　记者来到位于北京地铁13号线龙泽站南部一个叫做“新龙城”的楼盘。售楼小姐介绍,目前小区销售的是期房,价格为1.3万元/平方米。当记者问会不会降价时,售楼小姐不假思索地回答:“不会的!”她还表示,该项目已多次提价,每次幅度均在500元/平方米左右。

　　同是这个小区,记者发现,在去年4月的房展会上,售价还是6800元/平方米。仅仅8个月,房价几乎翻了一倍。

　　记者随后致电北京东部的几个楼盘,对照以前房展会上的价格,无一例外均是价格疯涨,近期也并未出现具有所谓“拐点”意味的规模降价。

　　不仅北京,有媒体报道称,率先降价的广州市实际上也并未降价。据广州一家楼市杂志主编跟踪房价发现,广州一些楼盘的价格实际在“明降暗升”,去年国庆节开盘时是1.7万元/平方米,然后就直线拉到现在的2.2万/平方米,拉价后再给很多的折扣,如九五折、送管理费等,但最后计算出来的房价比国庆节时实际高了2000多元。

　　不但如此,“拐点论”在经济研究领域更是广受责难。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员刘治彦表示,每次调控政策发布后,就有市场发生明显变化的信息发布。这里面有的可能是只看到片面,有的则是别有用心,甚至是在散布虚假信息。

　　资深证券分析人士李国旺认为,近来争论得越来越热烈的房地产“拐点”论,不过是地产大腕们一种营销技巧和广告宣传手段而已。因为本币升值已是国际共识,地产作为稀缺的投资品种将会继续提高其内在价值,所谓拐点,不过是地产行情自1998年以来“黄金十年”后的中间休息。

　　有关业内人士直言,比房价拐点更可怕的是宣称楼市拐点已经到来。事实上,目前房产商们大声嚷嚷楼市的拐点已经出现,跟以往的政策出台后称效果立竿见影如出一辙。只不过是散布虚假信息,扰乱政府调控。真实目的是希望政府不再出台新的调控政策。该人士进一步表示,有些调控政策仍需细化,楼市是否出现了“拐点”需要继续观察,迫不及待地夸大容易误导决策层。

　　王石近日还继续在博客上为拐点辩护,他称拐点并不是万科突然抛出的观点,也并非在向政府表态以避免更严厉的政策出台。他认为,短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续,市场需要理性调整;但只要定价合理或者增速调整到合理趋势,市场内强劲的购买力仍会表现出来。

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