20%闲置费重击囤地开发商(2)

　　力度加大

　　值得注意的是，“闲置费”并不是首次针对囤地行为的调控措施，从2007年10月份至今，国土资源部、建设部等相关部门已经多次发出相关的紧缩措施。

　　2007年10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的措施。

　　这些措施包括：

　　一、要求实行“净地”出让。

　　二、合理控制单宗土地出让规模。

　　三、规定每宗土地的开发建设时间。

　　四、是加大闲置土地的处置力度。其中就规定，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

　　而这次《通知》实际上就是对“国土部土地新政”的强化和细化。

　　强化处在于，此《通知》以国务院名义直接下发各条块部门，力度远超由某个部委下发的文件；细化处《通知》新增加的两条：

　　一、对于闲置土地特别是闲置房地产用地，还要征缴增值地价。

　　二、该通知要求国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，

　　各省、自治区、直辖市政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

　　这两个条文让地方政府从中“做手脚”的空间大大减小，不仅明确了“增值地价归国家所有”，还设定了“6个月”的处理期限。这个游戏规则意味着，囤地者风险和收益将不成正比，土地如果贬值了，自己负责，土地增值了，利益归国家所有，而地方政府如果到时候做不出令中央满意的专题报告，政治前途很可能大受影响，这种“利益”式的调控手段显然比以往空喊口号来得有力。

　　中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示：“《通知》首次出现‘对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价’，这是一个重要政策。之前对囤积土地的处理也有很多说法，但多半是征收闲置土地的闲置费。这个费用相对于轮番上涨的地价来说，是非常少的，实际上不足以抑制开发商囤地以待增值的冲动。而这一新政策及其后续细则的出台，有望抑制多数开发商的囤地念头。”

　　规避不易

　　在时间把握和打击力度上都明显提升的《通知》显然还无法回避一个疑问：所谓“闲置土地”该如何定义？这个问题不解决，开发商也就很容易规避掉政策了。在这里，我们不妨看看在整治囤地中走得比较前面的几个城市的做法。

　　2007年房价涨幅最高的城市当属深圳，而整治囤地的脚步也数它最快。据深圳市国土房产局透露，深圳已清理已批未建地738宗，约2026万平方米，收回使用权27宗，面积约87万平方米。此外，据深圳国土部门表示，有望在2008年开始尝试征收闲置土地增值地价。

　　深圳市国土房产局相关人士介绍，具有下列情形之一的也可以认定为闲置土地：

　　一是指国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；

　　二是已动工开发建设但开发建设的土地面积占应动工开发建设总土地面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；

　　三是法律、法规、规章规定的其他情形。

　　比邻深圳的广州市也不含糊，据广州国土房管局相关负责人表示，广州已经开始按照土地出让金20%的比例征收土地闲置费，并会按照国家要求对闲置土地征缴增值地价。

　　据介绍，广州市去年对商品住宅用地开发建设情况进行了全面清查，清查范围覆盖了1992年土地有偿使用制度建立以来至今所有的商品住宅用地，共清查商品住宅用地7296宗、用地面积78平方公里。其中，对清查中发现无法定原因闲置2年以上的土地，按“应收尽收”的原则无偿收回，累计收回商品住宅用地10.4平方公里。2007年收取土地闲置费3200万元。

　　2007年9月后，广州修改了国有土地使用权出让合同，建立了更加严厉、严格和严密的闲置土地、囤积土地处置办法。在约定动工时限的基础上，又严格约定开发建设项目的预售、竣工等环节的时限。违反约定超期限动工、预售或竣工的，将采取收取违约金、调整土地出让金收取标准直至解除合同、无偿收地等措施追究违约责任。

　　在南京，这个“闲置收回”的政策被执行得更早，据当地媒体统计，2006年和2007年，共有5000亩闲置土地被依法收回。最有名的案例是2005年挂牌出让的南京新街口铁管巷A、C地块，因受让单位严重违约，被依法收回土地使用权，8150万元定金不予退还，并成功组织重新出让。并且，在此期间南京收取了土地闲置费1000余万元，对30多幅闲置土地发放了限期开工建设通知书。

　　这些城市的经验都表明，只要地方政府真的愿意花力气执行中央制订的政策，现有的条文已经足够震慑囤地者了。“闲置费”并不是很多人想像中那样好规避的。

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