20%闲置费重击囤地开发商

　　带着争议和喧嚣的房地产市场一进入2008年就迎来一场“新政”。国务院今年的第三号文件就直指“开发商囤地”现象，出台了一系列针对性的措施。

　　在这些堪称重拳的调控措施之下，房地产行业会继续毫发无损还是终于迎来一个拐点？

　　文本刊记者江南

　　2008年1月7日，国务院名为《国务院关于促进节约集约用地的通知》(下简称《通知》)，强调促进节约集约用地是中国长期方针，并提出了23个方面的要求。

　　《通知》最引人注目的地方是将闲置土地的处置作为一个方面单列，明确要求，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。

　　国土部于1999年出台的《闲置土地处置办法》规定了对闲置土地征收闲置费，上限为土地出让金的20%。国务院3号文此次不再将20%仅作为上限，而是明确土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　此外，对于闲置土地特别是闲置房地产用地，还要征缴增值地价。该通知要求国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

　　双重理由

　　“这个《通知》实际上已经不是‘宏观调控’，而是‘微观调控’了。”一位上海的房地产业内人士告诉记者，“实际上，以后开发商手里握着的地就是一个定时炸弹，期限是一年。一年内不开发，没事，超过一年不到两年，收20%闲置费；超过两年，最狠是无偿收回，最轻也是等价置换，还要征缴增值地价，也就是说，开发商一分钱没赚，还要白亏进去自己的资金成本。”

　　这个针对房地产开发商囤地行为的狠招并不是无缘无故出台的，此前，社会各界舆论和专家学者普遍把2007年的房价猛涨归咎于开发商的囤地捂盘行为。

　　而从宏观层面来看，十七大后中央政府把耕地保护工作提到了一个新的高度。据《财经》杂志报道，牵头负责起草该《通知》的国土资源部土地利用司官员表示，国务院此次《通知》主要是为全国各地膨胀的建设用地需求“找出路”，并不等于一般的土地调控措施。面对各地强劲的用地需求，中央政府开出的“药方”很简单，就是要立足于提高土地利用效率，尽可能节约使用土地。

　　在此多种理由交织下，针对房地产行业的土地闲置问题开刀是完全顺理成章的。

　　囤地之祸

　　开发商囤地捂盘现象在多大程度上造成了社会资源的浪费，我们从一些相关的研究报告中就可窥一斑。

　　2007年8月初建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖。

　　另一份由北京师范大学金融研究中心所作的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》则估测，到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地约为10亿平方米。北京师范大学金融研究中心主任钟伟更是以资金为王、土地为祸形容现在的房地产行业，并认为，这是对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博。

　　根据公开资料的统计，实际土地储备规模在1000万平方米以上的开发商包括碧桂园、万科、保利和招商地产，其他土地储备较多的开发商还包括金地、北京城建、中宝、华侨城和河南建业。而从省份来统计，近5年闲置土地量最多的4个省分别是山东、江苏、浙江和四川，四省占全国闲置土地总量的三分之一。开发商大量闲置土地，直接造成了市场上商品房供应不足，而供需失衡最终推高房价不断疯涨。

　　开发商捂地从短期看有助于提升开发商的利润，但从长期看，给整个房地产行业的健康发展背上了沉重的包袱，通过对土地购置费用、开发土地面积、房地产公司资金来源、上市公司财务指标等数据进行分析，钟伟初步估算，截止到2006年年底，沉淀在囤积土地上的资金高达2.4万亿元，可怕的是其中有1.08万亿元来自银行信贷。也就是说，一旦房地产行业发生大面积风险，将直接严重影响到整个金融系统。

　　国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志此前也在接受中央电视台记者采访时表示：“土地闲置这个情况，按照国务院文件的要求，我们2004年之前搞了一个对城镇规划区内的闲置土地进行了一次清理，清理结果是到2004年底，全国的闲置土地是107万亩左右(相当于7.13亿平方米左右，记者注)，空闲土地是84万亩左右。我们前不久发了一个明传电报，明传电报里边就明确要求各地要加快对闲置土地清理和处置利用，那么重点是要清理房地产这块的闲置土地，这块的数字按照我们的时间和进度安排，到2008年6月份，整体一个数字才能出来。”

　　种种数据和现象都表明，针对房地产企业囤地行为的遏制措施已经是不得不发了。问题是，很多人担心，这个针对闲置费的措施很可能也是到了地方上就“无疾而终”了，真的是这样吗？

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。