交易量萎缩是房价出现拐点的征兆

　　⊙王力

　　关于房价拐点的争论仍在持续。在这场口水战过程中，我注意到一个有趣的现象，不少人以成交量的萎缩来断定拐点不可能出现。其理由是：现在的房价虽然在下跌，由于交易量萎缩，不能代表真实的房价走势，更不能确认下跌轨道已经形成，只有当房价下跌伴随着成交量的放大，才能确认拐点是否已经形成。

　　放下房价是否出现了拐点不提，认为交易量萎缩不能代表真实房价走势、不会导致拐点出现的说法与历史数据不符。无论是日本当初楼市泡沫破灭时的大跌，还是香港楼市在金融危机爆发后的大跌，亦或美国次级债后的房价大跌，在房价快速、深幅下跌的过程中伴随着交易量的急剧萎缩。也就是说，房价下跌过程中的成交量萎缩乃是一种常态而非异象。道理很简单，对于住房这种变现慢的大宗资产类商品而言，“买涨不买跌”的心理在全世界都没有太大区别。

　　对于住房这类实物资产，人们购买的理由一般有四个：

　　一是居住需要。对于这类人群而言，当然是房价下跌越多购买越划算，虽然他们无法判断房价下跌的底部在哪里，只要房价在下跌，他们就会自动在心理上放大下跌区间，持币观望，以等待更好的买入机会。由于房价持续多年快速上涨，已远远偏离人们的实际购买力，这在某种程度上也加大了人们对房价回归的预期。

　　二是投资性需要，即目的是为了用于出租以赚取租金，而在目前的房价下，这种投资收益的可能性微乎其微。某投资者曾经做过这样的计算，深圳有一套130平方米的房子现在价值300万左右，租金是1万元钱。如果买下该房首付就是90万元，当年的房租收入12万元减去贷款利息10.3万元，可挣1.7万元，但是，买房人如果把90万元选择一年的定期存款，他却可以获得3.5万的利息，并且没有任何风险，也就是说，如果房价不涨，90万元用来买房比存在银行里亏1.8万元！这意味着以目前的房价来计算，投资价值已经丧失。

　　三是保值性需要，即人们为了规避通货膨胀的风险，而将部分货币转化成实物资产。而要保值、升值，人们自然倾向于在价格处于上升轨道中时买入实物资产而不是在下跌轨道中买入，因为在下跌轨道中虽然有碰到底部的机会，但这种几率太小，更多时候是一买入就立即亏损——这显然不符合人们通过买房保值的偏好。

　　四是投机性需要，俗称炒房。这部分投资者的目的是低价买房而高价卖出以从中赚取差价。值得一提的是，如果要炒房，买卖房屋的佣金、营业税等支出就占了总成本的10%以上，银行利息占到约8%，也就是说，在房价上涨20%以内的升值才能保本，20%以上的升值才能盈利。莫说在房价处于下跌过程中，即便在房价涨得慢的时候，投机者在炒房的时候也会心存顾虑。

　　因此，住房交易量下降并非房价未到拐点的象征，而可能恰是房价正在形成拐点的标志。如果说以上分析还只是笔者的推测的话，那么，相关调查所代表的民意则进一步印证了本人推断的合理性。

　　1月14日，《中国青年报》刊登了对50个大中城市的最新公众调查，结果显示：相信本城市2008年的房价会上涨的人数较之去年已经明显减少：去年这一比例为77.5%，而今年却滑落到54.7%，下跌了23个百分点。同时，预期房价会降的公众却大幅增多：去年为13.1%，而今年已快速上升到34.0%，上涨了21个百分点。

　　这组调查传递出来的信号是，人们对房价走势的判断首先在心理上已经出现拐点，体现在行动上就是持币观望。加之政府不断出台严厉措施调控房价，这将加大人们对未来房价将出现拐点的预期，而当越来越多的人选择持币观望时，房价的拐点就可能从模糊形成逐渐变得清晰。

　　其实，对开发商等既得利益者而言，伴随交易量放大的房价下跌才是不值得害怕的，因为这可能意味着触底，真正值得警惕的是房价伴随着交易量的萎缩而逐渐下跌。如果开发商等既得利益集团继续漠视交易量萎缩所发出的信号，继续死扛房价，最终可能不得不面对更大的风险。

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