细节有待落实 小产权房合法尚需时日

　　本报记者 刘垚霞

　　12月11日，国务院召开常务会议，强调城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　所谓的小产权房，是指占用农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。

　　其实早在1999年5月，国务院办公厅发布了规定，农村住宅不得向城市居民出售。

　　但实际的情况是，小产权房已经热销了多年，购买了小产权房的居民也有相当的数量，客观上形成了一个群体。

　　买了不该买的房，固然有购买者法律意识淡薄的原因。然而一些农村集体组织违规开发，相关行政部门监查不严致使小产权房泛滥，恐怕也难脱干系，同时不断攀升的房价，更是对相对便宜的小产权房热销，起到推波助澜的作用。

　　由于近年来商品房整体价格的急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断完善，催生出了小产权房的市场需求。

　　《财经时报》了解到，“小产权”楼盘大多是由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，而且不需要缴纳相关的房地产开发的各项税费。

　　根据北京链家地产的统计数据显示，北京小产权房几乎占到北京在售楼盘总量的两成左右，其房价多数集中在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄万元以上商品房价格的30%左右。

　　小产权普通住宅的均价则为每平方米3400多元，另外小产权房不仅省去了土地转让费等费用，以这个价位，大多数城市家庭都可以自己解决住房问题。

　　低廉的价格造成了购房者对“小产权房”的趋之若鹜，但在“小产权房”热销的背后，却是难掩的巨大风险。

　　据专家分析，购买“小产权房”的危害，从购买者的角度来看，由于无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，一旦遇到政府重新规划和拆迁，一般情况下都不会给予补偿，且“小产权房”开发工程多承包给实力不大的小建筑商，房屋质量问题屡见不鲜。

　　对于小产权房，目前北京市的态度基本就是停工停售，并且会依法追究相关责任人的责任。

　　而至于停工停售后的小产权房是拆除，还是通过补齐手续的办法使其合法化，目前尚无明确的办法加以规定，北京市计划在下一阶段对北京全市小产权房项目的具体情况进行逐个摸底，包括其分布情况，数量，购买人群等，最终结合这些调查数据以及通过各个部门的沟通才能制定相应的政策。

　　鉴于小产权房如此复杂的原因，国土资源部的有关负责人表示，“对于严重违规又不符合规划的小产权房，要拆除；而一些已经形成一定规模、符合土地利用规划的小产权房，可考虑让其补齐手续后转为合法”。

　　对于政府部门来说，允许小产权房“转为合法”也意味着，其在对待小产权房问题上开始采取一种更为妥协、务实的态度。

　　在目前畸高的房价面前，小产权房虽然不合法，但却具有相当的合理性，能带来多方共赢。

　　“链家地产”市场研发中心认为，目前解决小产权房问题还缺乏法律依据，采取一刀切方式，显然不符合实际且成本极高。

　　因此有专家建议，对于已经既成事实的这部分小产权房，相关政府部分可以出台一个特殊的“交易管理规定”来创建一个相对“合法化”的交易环境。

　　在此“交易管理规定”中，可以通过补交税费和政府采取统一收购的两种方式进行处理，即对小产权房进行性质和标准的再划分，然后针对不同性质和标准的小产权房采取不同的税费补交标准以及相关的政府收购制度。

　　比如，给予有关的税费减免优惠，让开发商和购房人补交相应的税费，在条件具备的情况下，获得正规合法的房屋产权证书；如果购房者在购房时，受开发商的蒙蔽欺骗，在不知情的情况下购买了小产权房，可以解除购房合同，并向开发商索赔。-

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