插图/苏益

    虽然三税正在逐渐完善，但由于设置时间过早且缺乏弹性，三税目前的税收政策与征收管理仍存在不少弊端。三税整合为房地产税即物业税是必然的趋势，但在改革中仍有些问题需要具体探讨与研究

　　事关民生的房地产市场，一直备受关注。从税收的角度来考察房地产市场，必须考虑在房地产保有环节的税收制度，才与可持续发展的战略相吻合。

　　在所有涉及房地产的税收中，只有房产税、城镇土地使用税和城市房地产税（下称“三税”）是由房地产权属人长期缴纳，正因如此，也只有三税才对房地产市场具有较大的影响力。在市场经济条件下，虽然三税正在逐渐完善，但由于设置时间过早且缺乏弹性，三税目前的税收政策与征收管理仍存在不少弊端，特别是在税收政策方面，导致其对房地产市场的影响力已是微乎其微。

　　房地产保有环节

　　现行税制问题

　　我国房地产保有环节现行税制的问题，首先体现在内外两套税制，不利于体现税收公平。

　　目前房地产保有环节的税收采取“内外有别，两套税制并存”的做法，内外资企业与个人分别适用不同的税种。国内单位和个人适用房产税和城镇土地使用税，外资单位和个人适用城市房地产税。两套税制，从立法角度讲，有损税法的公平性和严肃性。另外，加入WTO后，享受国民待遇已成为客观要求，两套税制的存在恰恰体现了一种不平等，同时也不利于纳税人间进行公平竞争。

　　其次，征税范围过于狭窄，不利于发挥税收杠杆的调节作用。目前三税的征税范围主要集中在城市、县城、建制镇和工矿区，并不包括广大的农村地区。作为“经济人”，其必然会趋利避害，降低成本，增加收入。既然有低税负的地区、单位和个人，特别是以营利为目的的企业，自然就会进行合理避税，以增加工作业绩和经济效益。而这也成为不同政府间吸引投资的一个诱因。

　　第三，征税对象不完整，影响了房地产市场的调控效能。随着经济体制从计划经济向市场经济的转变，以及房地产市场的放开，房地产权属正逐渐向个人进行过渡，社会财富已经在个人手中高度集中。目前大约有不到30%的人口掌握着绝大多数社会财富。在房地产市场也是由少数人掌握着大多数的房地产，特别是住宅项目。由于对个人非经营用房地产不征收三税，导致三税的税收调节作用在调节社会贫富差距过大、稳定房地产市场持续健康发展方面出现失灵。

　　第四，计税依据设计不合理，降低了税收杠杆的调控力度。

　　目前三税的计税依据明显不符合市场经济发展规律。一是房产税与城市房地产税以房产的账面价值为计税依据。按照会计制度规定，房产的账面价值除国家规定的情况外不能随意变动。在市场经济中，房产的账面价值不能随着房地产市场的变动而变动，致使其不能真正反映财产的价值。

　　二是城镇土地使用税以面积为计税依据，而土地面积除非发生交易否则绝不可能发生变动，但土地的价值却随着经济的发展而不断地增长。不科学的计税依据直接导致房地产保有环节税负过轻，目前我国企业无偿或近似无偿地取得和保有绝大多数城镇土地，降低了三税在房地产市场的调节力度，致使房地产使用效率低下，并易产生房地产投机行为，形成房地产经济泡沫。

　　第五，税种设置不科学，降低了税收征收管理工作的效率。现行房产税和城镇土地使用税是两个相互独立的税种，但房屋在交易时一般是同土地一起进行的。因此人为地将房产、土地分开，对房产和土地分别征税，存在着一定的弊端。

　　房地产保有环节的税制改革

　　三税整合为房地产税即物业税是必然的趋势，但在改革中仍有些问题需要具体探讨与研究，在保证社会安定和谐、经济持续稳定发展的同时，也要达到预期的目标。为此，我们提出以下改革措施：

　　（一）征税范围的界定。本着社会和谐、创造公平竞争环境的原则，其征税范围应是中华人民共和国全部行政区域，具体包括城市、县城、建制镇、工矿区、乡村等等全部行政区划。全部行政区域都纳入征收范围，不仅是社会与经济发展的需要，同时也可以有效地堵塞税收漏洞，提高税收征管效率。

　　（二）征税对象的设定。房地产税的征税对象应为中华人民共和国内的全部房地产。所谓全部房地产就是不仅包括经营用房地产，还包括以前三税所减免的房地产，甚至是个人居住用房地产和农业生产用地。对于特定用途的房地产，国家可以根据社会安定和经济发展的宏观需要给予一定的减免税照顾。

　　（三）计税依据的确定。房地产税的计税依据，采用房地产评估值是最合理与有效的。按评估值征税是因为其能比较准确地反映房地产的级差收益以及房地产的时间价值，比较客观地反映房地产权利人的房地产财富和纳税人的承受能力，使财产多的纳税人多缴税。同时随着经济发展、环境改善和房地产市场变化，房地产价值上下浮动，评估值也会相应调整，这也符合税收的公平原则。

　　采用房地产的评估价值为计税依据，还能促进房地产资源的合理使用和有效配置，保护土地资源，规范房地产市场交易行为。但是在因国家政策调整导致房地产权利人的房地产取得成本存在差异时，房地产税的计税依据应相应调整。政策变更前后的计税依据应是存在一定差异的，特别是对住宅项目。如果政策变动后，取得成本增加了，只是会影响到经济的健康发展；如果政策变动后，取得成本降低了，而计税依据没有变动，则会对社会的安定团结与和谐产生严重的影响。

　　在以房地产评估值为计税依据的同时，取消以租金收入为计税依据。同一税种，如果有两个计税依据，则易给纳税人增加合理避税的机会。同时，税务机关对于租金的具体金额也是难以掌握的，而房地产评估值却是很容易得到的。

　　（四）税率的设置。房地产税的税率应根据房地产的不同用途和性质区别对待，并设置弹性空间，以增加房地产税对市场经济发展变化的适应力。具体建议如下：

　　1.中央政府确定税率及税率浮动范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定当地的适用税率。

　　2.经营用房地产的税率应大于住宅用房地产的税率。

　　3.住宅用房地产的税率应按照别墅、高档住宅、普通住宅分别设置。

　　（五）合理分配税权。建议中央政府通过立法或暂行条例明确纳税人、征收范围、可减免的范围、税率幅度范围、税源信息、计税依据、房地产评估标准等原则性和关键性政策规定，并监督各地区政府执行情况，从而有效避免各地在税收要素设置上的随意性。省、自治区、直辖市人民政府根据当地的实际情况，在中央政府的有关政策和规定下，确定当地的减免范围、减免申报流程、适用税率、税源采集方式，并随着市场经济的变化适时调整，以充分发挥房地产税对当地经济的调控作用。

　　（六）建立税源登记制度。税源登记是房地产税的基础，税务机关必须依照其财产情况才能准确地进行征收管理。通过税源登记，税务机关可以及时掌握纳税人的房地产整体情况及变动情况，督促和提醒纳税人按时申报纳税，监控纳税人是否依法及时足额缴纳税款。在建立税源登记制度的同时，借鉴我国台湾、美国等地区和国家的做法，实现税源信息电子化管理，以有效提高税务机关的工作效率。（作者分别为中国人民大学公共管理学院教授和公共管理硕士）

    孙玉栋 杜云涛

　　更多精彩评论，更多传媒视点，更多传媒人风采，尽在新浪财经新评谈栏目，欢迎访问新浪财经新评谈栏目。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。