房价到底“拐”了没有？

　　盛大林

　　连日来，关于商品房降价的消息不断。在继广州一些楼盘降价促销的消息传出不久，又有报道说深圳有的楼盘价格降幅超过30%，送书房、送物业、送装修……各种变相降价形式层出不穷。上海、北京也出现了有价无市、销量和均价都下滑的情况。但开发商们却否认房价下跌，购房者也说没有感觉到房价下降了。政府官员和专家们的意见也莫衷一是。有人说中国的房地产已经出现“拐点”，有人说即将出现“拐点”，有人说还没有出现“拐点”。

　　这家媒体说房价降了，那家媒体说不是事实；这个专家认为“拐点”已现，那个专家认为那是错觉。一边是言之凿凿，一边是信誓旦旦，老百姓都不知道该听谁的了。那么，房价到底“拐”了没有？对此，我有三点看法——

　　一，目前的信息不足以断言“拐点”已经出现。今年下半年以来，房市出现了两大转折性迹象：一是成交量下滑，二是成交价格下降。前者已经出现好几个月了，但后者只是最近一两个月才在个别城市出现的。而判断房价的走势，仅凭一两个月的数据明显不够。因为销售的结构会直接导致某月成交均价的波动。比如某月成交的主力是低档楼盘，那么成交均价就会下降，但这并不意味着房价的下滑。有数据显示，北京近期成交均价的下滑主要就是这个原因造成的。因此，要判断房价是否已经拐头，至少还要观察几个月。

　　二，房市出现回调是完全可能的。几年来，开发商不断提高商品房价格，有的还“捂盘”、“囤地”，同时老百姓在高喊房价太高的同时却又不得不勒紧腰带贷款买房。这种博弈实际上就是承受力的比拼。人们都对购房者的“不堪重负”感同身受，其实开发商的压力也不会小。要知道，“囤地”和“捂盘”都要天量的资金来支撑，而正常的资金链还要维持。近年来，由于流动性的泛滥，大量的资金源源不断地流入房地产业，但这种注入也不是无限的。随着二套房认定统一以户为标准、大幅提高存款准备金率等紧缩性货币政策的出台，开发商的承受力势必受到严峻考验。为了尽快回笼资金，缓解资金链紧张的状况，开发商可能不得不采取一些促销措施，比如降价。广州、深圳的一些楼盘的价格下调可能就是这个原因。

　　三，即使出现“回调”，也只能是暂时的，不能称之为“拐点”。供求关系是市场价格的决定性因素。在供不应求的市场中，价格的总趋势必然是上行的，这是基本的市场规律。目前，由于能承受高房价的消费者不断减少，加之“拐点”预期的出现，观望待购的消费者逐渐增多，但这不等于需求的真正减少。需求是刚性的，而观望是有限度的。当观望一段时间未见大幅降价之后，一些消费者就可能不再坚持。而随着市场的回暖、资金链的松动，价格就会再次上扬。货币政策虽然在紧缩，但消化的流动性并不多。而在一个供不应求的市场中，各种政策成本最终都会转嫁到消费者的身上。

　　近年来，为了稳定住房价格，政府也可以说“双管齐下”：一方面，努力扩大供给，比如加大土地供应、盘活土地存量、打击囤地行为等；另一方面，极力抑制需求，比如出台二套房贷款政策、提高存款准备金率等。但是，前者的力度不大，并没有扩大有效供给；而后者的收效也不是太大，而且有悖于城市化的发展趋势。总之，供不应求的局面并没有得到根本改变。在这种情况下，真正的“拐点”不可能出现。

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