史学成

　　想以物业税作为调控房价的手段，实在是开错了药方。相反，物业税的开征主要目的是保障地方有稳定的税源，鼓励地方改善公共服务，提高房地产价值从而增加物业税收入。从这个角度说，物业税的开征是一个划分中央和地方财政权限的好契机

　　最近以来，关于物业税的话题总容易引起广泛关注。在16日举行的一个地产峰会上，北京大学不动产研究中心主任、物业税政策研究制定工作的参与者冯长春在接受采访时关于“物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收”的表示，又引来一阵议论。

　　针对房产领域开出的药方

　　虽然有关物业税的报道林林总总，迷雾重重，但真正准确的报道实际上只有两条：一是2003年10月举行的中共十六届三中全会的决定中的具体表述：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”二是2007年10月，经国家税务总局和财政部批准实行房地产模拟评税(物业税“空转”)试点的地区增至了十个省市。除此之外，再无进一步的行动层面上的准确消息。其他都是一些或官方或民间的个人观点，甚至是一些猜想。

　　仔细分析物业税的报道，不外乎有以下几种观点：一种是主张征收物业税，这种观点分为两类，一类集中于通过征收物业税抑制投机、稳定房价；另一类虽然主张开征物业税，但认为物业税与调控房价无关，而是着眼于税法变革和财政管理体制完善，利用物业税为地方政府提供稳定的税源。第二种是反对开征物业税，认为物业税不能起到抑制房价的作用，反而可能将税负最终转嫁到购房人身上，非常不公平。

　　物业税问题成为社会各方关注的焦点，实际上是反映了当前我国房地产领域和财政管理体制中的一些深层次问题。一是针对目前“土地批租制”的管理模式(也是当前土地作为一些地方政府的第二财政，导致地方以“经营土地”为中心经营城市)，企图将目前一次性征收30~70年的土地税费制度变为细水长流式的一年一征的物业税模式；二是针对当前房价高涨的形势，开征物业税起到调控房价的作用，抑制房地产领域的投机。三是解决当前的地方政府税源不足的问题，但这一问题只是少数清醒的学者的观点。

　　总体来看，物业税主要是对现行房地产领域种种现象的不满而开出的一剂新的药方。但问题在于，物业税能否承受如此之高的期待？我国需要开征怎样的物业税？这些问题需要理性和长久的制度设计。

　　物业税实质是

　　对房地产税费体制的变革

　　物业税是国外比较普遍的一种税法制度，基本特征是针对房地产保有环节征收、依据房地产评估价值征收的一种财产税，其归属于地方财政，主要用于改善地方公共服务，是一种稳定的地方性收入。中共十六届三中全会的决定作为我国将要开征物业税的政策依据，其具体表述是非常严密的，有三个关键词：一是要实施税费改革，二是要条件具备时开征，三是要取消现行有关收费。开征物业税，实质上是对现行房地产税费体制的一种变革，也表明物业税的开征是我国房地产税费领域中的变革方向。但是，究竟应当怎样变革，是一个复杂的系统的工程，需要周密论证。具体从法律制度的设计来看，需要注意以下几点：

　　一是处理好借鉴国外经验与我国具体国情的关系。物业税是国外税法的产物，但国外的体制是否适合中国国情？从国外情况看，有80多个国家开征了物业税，其中多数国家的物业税是一种地方税种，因为具有税源固定、易于地方征管等特点，所以物业税成为地方政府青睐的一种税收。以美国为例，其物业税的征收土壤：一是实行联邦制，公共物品由联邦、州和地方政府分层次提供，事权与财权统一，地方政府主要的财政收入是地方税，用于改善地方公共设施；二是实行土地私有制，土地所有权和房屋所有权是统一的；三是有发达的房地产登记、评估制度，有完备的税收征管技术和能力。

　　而在我国，实行社会主义集体所有制和国家所有制，土地和房屋的所有权是分开的，即使《物权法》已经实施，有关房屋和土地统一登记制度仍未能出台；虽然实行中央和地方分税制，但不是财政联邦主义体制，地方税权有限。因此，我国制定物业税法，必须要根据我国国情，坚持社会主义方向，在我国宪法的框架下进行，设计出我国的物业税模式。

　　二是处理好与现行税费制度的关系。物业税的立法，并不是简单地重新设计出一套新税法制度，而是在现行房地产税制改革基础上的一种设计，但又不是一种简单的税制转换。它对我国现行房地产税制有何冲击，需要取消、保留和改革哪些税费，是否需要设定过渡期等，都需要认真论证。其中最重要的有两点：一是不能重复征税，不能旧税不废、新税又征，必须要认真评估当前的房地产税费政策，认真测算当前房地产税费的规模和水平，尤其要注意不能加重税收负担，要防止将物业税仅仅变成政府组织收入的手段。二是不能将负担转嫁到购房者身上，要科学预测物业税的真正承担主体和税负转嫁情况，合理确定物业税的征税对象、征税范围、税率、减免税等。

　　以物业税作为调控手段

　　开错了药方

　　三是处理好税收的财政收入目的与政策调控功能的关系。税收一般都具有组织收入和政策调控的功能，物业税也不例外。就组织收入的角度来说，物业税税源稳定，只要有房屋就要纳税；易于征管，由地方税务部门评估征管简单易行，因此，物业税成为国外地方政府稳定的税源。与此相对应，物业税作为地方税，其用途也是为地方提供公共服务，要接受地方纳税人的监督。就政策调控功能来说，也有部分国家的物业税具有公平税负、调节贫富差距的功能，主要是拥有物业多的多纳税、居住地区好的多纳税。但是，将物业税作为房价调控工具的则很少见。

　　我国开征物业税的观点中比较主流的一种观点就是，物业税的开征通过对拥有房产的人征税，增加炒房成本，有助于抑制投机、降低房价，但这只能是一种天真的想法。从国外的情况来看，物业税一般实行单一税率、税率很低，由于物业关系到人民的居住权问题，涉及人民安居乐业的民生问题。据报道，2007年7月纽约州州长宣布降低物业税税率，用于回馈社区居民。而且，美国、日本、我国香港地区等都开征了物业税，但仍出现房地产热乃至泡沫的现象，也证明物业税与房价无关。在当前我国房地产高涨的情势下，物业税可能不足炒房者的一个零头，根本起不到调控房价的目的。因此，想以物业税作为调控房价的手段，实在是开错了药方。相反，物业税的开征主要目的是保障地方有稳定的税源，鼓励地方改善公共服务，提高房地产价值从而增加物业税收入。从这个角度说，物业税的开征是一个划分中央和地方财政权限的好契机，也是反思我国房地产批租制的良好契机，是落实十七大报告中关于“健全中央和地方财力与事权相匹配的体制”、“完善省以下财政体制，增强基层政府提供公共服务能力”目标的重要手段，这才是我国物业税立法的正确方向。因此，物业税立法应当坚持长远规划，审慎论证，而不能仅仅作为应急性的宏观调控政策。

　　物业税开征时机要反复权衡

　　四是要坚持税收法律主义原则。各国税收立法无一不坚持税收法律主义，只有代表人民的议会才能制定税法。我国《立法法》明确规定，涉及财政税收的基本制度，应当由全国人大制定法律。物业税作为基本的税收制度，自然应当由全国人大立法制定。即使选择“先试点、后推开”的模式，也要经过全国人大的同意。同时，物业税作为涉及每个有房者的税种，涉及广大人民群众的负担，涉及人民群众的安居乐业，因此，在立法中尤其要注意倾听人民群众的意见，要真正集中民智，体现民意，改善民生，减轻民负，而不是相反。尤其要注意，在当前房地产高涨的情势下，开征物业税的时机是否成熟，需要反复权衡。要确保物业税立法的民主性、科学性，要广泛听取意见，坚持科学测算、科学设计，公平分配各个阶层的税负，设计科学的征管制度，在体制、技术和时机均适当的时候再出台，使物业税成为良税，物业税法成为良法，能够得到人们自愿和普遍遵从的良法。

　　总之，虽然物业税立法作为一种方向性的目标已经明确，但在我国需要怎样的物业税、怎样实行物业税，却需要理性审视，周密论证，审慎设计。正如国家税务总局有关负责人所强调的，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。(作者为西南财经大学博士)

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