楼市有价无市 买卖双方囚徒困境待解

　　汪佳敏

　　目前，北京等大城市房价有价无市的现象屡见报端。无市即意味着供给大于需求，根据经济学最基本的原理——供求关系影响价格，房价也无疑面临着下跌的可能性。

　　从现实来说，大部分人都有买涨不买跌的心理，买涨的极限就是有价无市阶段，即便是大家公认的买涨阶段，若是达到了“有价无市”后，也就没人再愿意进场了，因为无论从哪个角度(下跌、泡沫、投机撤场)来考虑，经历“有价无市”后即将到来的就是放量巨跌。没有哪个行业能逃脱这个经济规律的惩罚。

　　然而，真是这样吗？首先我们来分析一下目前我国

　　其一，从供应商方面来讲，我国房地产业是一个垄断性很强的行业。供求关系决定价格是基于完全竞争的假设。而垄断供应商为了追求利润最大化，制定的价格必高于完全竞争的市场价格。

　　其二，从消费者角度来说，随着生活水平的提高，越来越多的消费者对住房有了更高的需求，从追求有房住到追求舒适到追求身份。市场需求无疑也带动了房地产价格的上涨。而且据统计，目前我国消费者对住房的需求还在不断提升。

　　其三，从两者的博弈来看，目前从真正意义上来说，房地产依然是供不应求，只是目前房价的上涨已经严重偏离了老百姓的价格承受能力。再加上银行提高按揭贷款利率，老百姓的相对承受能力又进一步削弱。理性的消费者有充足的理由相信政府必然会加大宏观调控政策，抑制房价。因而也处于观望中。但从开发商来说，理性的厂商知道从长期来说，房子是刚性需求。长期来讲，需求一定会加大。因而宁肯囤积房源，也不肯降价出售。

　　二者的博弈显然陷入了经济学中常说的“囚徒因境”，理性的双方博弈的结果是使彼此都陷入了最不利的境地。消费者无房居住，开发商房子卖不出去。

　　打破这种僵局需要第三者介入，至少有信息传导机制。那么在这种情况下，政府就应该出手干预了。因而解决中国房地产业的问题，政府责无旁贷。房价是否会下跌，很大程度上取决于政府又将出台什么样的措施、政策的执行力度如何。(中央财经大学保险学院 汪佳敏)

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