刘杉评论：房地产市场拐点真的来了

　　刘杉

　　房地产市场是否进入冬季，成为近期市场热议的话题。尽管11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，但房地产市场的拐点似乎已经显现。

　　两个方面的价格信号，颇能说明问题。

　　一个信号是房价。有媒体报道说，万科产品近日全线降价。报道称，12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单元即全部售罄，市场突然再现久违了的火爆。其“原因在于万科开盘定价13000元／平方米的均价，远远低于之前透露的20000元／平方米以上的价格”。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元／平方米，上周末出现部分单元价格为7000元／平方米起。而10月20日，万科以7500元／平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15%……”。据报道，在万科“领跌”下，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。事实上，在广州和深圳等一线城市，近期出现了房价整体大幅下降的情况。

　　房价下跌的主要原因是信贷紧缩导致开发商资金紧张，为了获得充足周转资金，开发商不得不降价销售。像万科这样的市场先知先觉者，带头降价出售楼盘，说明市场环境的确发生了变化。就在开发商普遍声称市场不会变时，万科老总王石则向媒体表示“我承认楼市拐点确实已经出现了”。

　　另一个信号是股价。就在万科房价下降的同时，以万科为龙头的房地产上市公司的股价也出现大幅回落。万科A股11月1日最高价为40.78元，12月17日以近跌停板收盘，收盘价为27.10元，一个半月来跌幅为33.5%。深圳华侨城A股11月12日最高价为74.50元，12月17日收盘价为44.78元，一个月下跌幅度为39.9%。泛海建设9月25日最高价为71.30元，12月17日以跌停板收盘，收盘价为41.49元，近三个月的跌幅为29.8%。而深沪股市的房地产板块指数，则从11月1日最高的6467.73点，下降到12月17日的4876.76点，自调整以来，下降幅度为23.57%。

　　事实上，房地产股价在近几天出现了连续快速大幅调整的局面。股价的大幅下跌，说明市场的另一个先知先觉者———机构投资者预见到了房地产市场的整体前景不妙，开始大量抛售房地产股。而这种抛售的市场背景是，市场预期人民币大幅升值，并普遍看好房地产上市公司2007年的业绩。

　　万科降价和机构投资者抛售股票，表明开发商和股市投资者都不看好2008年的房地产市场。

　　如果说万科等开发商降价是为了弥补银行贷款的不足，以获得流动资金的补充，那么，股价的大幅下跌，则意味着开发商从资本市场获取廉价资金的好日子已经过去了。开发商以往的融资-拍地-囤地-再融资的经营模式恐怕也不复存在了。

　　两个价格信号变化的背后，实际透露出来的信息则是房地产市场供求状况和资金市场供求状况出现了关键性的变化。

　　房地产市场供求紧张的局面有所缓解。缓解的原因一方面是政策加大了小户型住房的供给比例，以满足居住性需求；另一方面是政府通过提高利率、紧缩信贷等方式，抑制了投机性需求。同时，对土地囤积的清理工作，也会加快开发商的房屋开发速度。更重要的是，房价太高了，大家买不起了，交易量必然会下降，而这正是价格构筑头部的重要特征。

　　资金市场的紧张状况则日益突出。由于通货膨胀预期较高，中央银行不得不加大实施紧缩性货币政策的力度，在整个国民经济受到紧缩性货币政策影响的时候，房地产市场也自然难以避免。而对于房地产金融本身而言，在美国次级债风波影响下，中央政府终于认识到了房地产信贷存在着的巨大风险，开始主动收缩贷款，这不仅影响到购房者，而且对于依靠银行信贷过日子的开发商更是致命的打击。

　　由于中国的房地产金融创新滞后，在银行紧缩条件下，开发商只有两个办法获取资金。一个办法是通过加快卖房，提高自身资金周转速度，来维持正常经营；另一个办法是上市融资，通过资本市场圈钱。但证监会的政策实际上几乎关闭了房地产IPO的大门。而对于已经上市的房地产公司而言，则由于在国家清理土地政策压迫下，已经无法利用囤地来圈钱，再加上受到股价持续下跌的影响，因而，从资本市场融资也会越来越困难。当然，引进国际战略合作者，成为开发商融资的重要途径。但限于外资政策制约，这种方式只能是杯水车薪。

　　因而，对于开发商来说，获得资金最好最快的办法就是卖房。

　　卖房，降价卖房，就是开发商最好的选择。为什么会降价卖房？因为大家遇到了同样的难题，都得靠卖房获得资金。而经济学的囚徒困境理论告诉我们，每个开发商的最优选择就是先跑。

　　降价吧，还等什么，别让王石先跑了。(18C2)

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