房地产行业：长期景气不改 调控平滑波动

　　王嘉(兴业证券研发中心行业研究员)

　　今明两年业绩高成长无虑

　　2007 年初开始出现全国性的旺销局面，“5·1”之后进一步加剧，虽然在央行9月底出台房贷新政，且房产销售逐步进入销售淡季，2007年销售金额远超往年平均已成定局。

　　从销售面积和竣工面积之比不难看出，是旺盛的需求推动了此轮房地产市场的加速趋势。

　　房价也呈现全国性加速上涨趋势，8月份价格环比涨幅创近年新高。

　　两次人口高峰开始叠加

　　25-50岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段，根据2004年人口普查的数据，中国10-44岁人口占总人口的57.6%。未来15年中，两次生育高峰出生的中国人将在购房高峰期重叠。

　　我国每年新增城市人口约2000万，以城镇人均居住面积推算，新增需求约4亿平米，几乎和2006年的住宅竣工面积相当。参照其他新兴经济体发展规律，依据政府控制性指标及可比经济体发展规律，预期未来15年需新增城镇住宅169.4亿-203.3亿平米。

　　以2006年竣工面积4.3亿平米为基数，未来竣工面积年均增长率需在15%左右，考虑到房价涨幅，行业收入复合增长率应在20%以上。

　　人民币升值中的重要投资渠道

　　汇率的背后反映的是国家间产业结构、研发管理等综合能力的对比。日元的升值历程也长达20年，中国或许会更长。

　　美国近30年GDP和房价的复合增长率分别为7%和6%，考虑到租金收入以及杠杆效应，房地产的实际投资回报率将超过GDP增长。

　　在RMB漫长的升值过程中，房地产作为投资品种，对大资金的吸引力是其他金融产品难以替代的。

　　土地供应缺乏增长空间

　　我国耕地面积从1996年的19.51亿亩减少到2006年底18.27亿亩，过去10年年均减少1240万亩。2010年耕地保护的控制性目标为18亿亩，意味着2007-2010年每年最多减少675万亩。

　　耕地保护的紧迫形势预示着土地供应量缺乏增长空间，且成本将越来越高。

　　虽然土地供应量2007年以来触底反弹，但由于投入市场的土地大多位置较为偏远，配套有待完善，要形成有效供应尚需时日。因此，2007年以来住宅新开工面积增速、施工面积增速与2005、2006年相比并无改善。

　　预计未来1-2年市场总体供求大致平衡，部分地区仍将出现供不应求的状况。开发成本明显增加，供应并无改善，在供不应求情况下，增加的成本绝大部分向购房者转嫁。

　　还有多少调控牌可以打？

　　美国次贷危机不散，市场普遍预期未来12个月美联储降息幅度在50个基点左右。这意味着央行再升息两次，中国1年期存款利率就将超过美联储基准利率。

　　存款准备金目前已经达到13.5%的历史新高，货币政策的调控牌所剩无几。而且利率提升、按揭门槛提高等温和手段有利于为目前偏热的房市降温，平滑市场波动。

　　物业税出台的难点在于中央和地方的博弈：土地出让金制度何去何从，哪些税种将合并为物业税，地方政府财政预算有何影响？税基的确定：是否考虑人均居住面积，是否存在免征条件？税率如何确定？1%将成为压垮房奴的最后一根稻草，0.1%则无关痛痒；英国每千人中有1名物业估价师，我国目前仅有3.5万。即使妥善处理上述一切，从人大立法到中小城市实际试点至少还需要2年时间。

　　物业税对房价的影响机制在于：持有成本上升，有利于减少投资性购房，房地产市场将因此而相对平稳。在旺盛的需求之下，决定房价的因素不是成本，而是购买力，房价是否会明显的下降还未可知。物业税不会改变住宅市场化的趋势，也不会改变目前的开发模式。因此，我们并不认为物业税的出台是行业性利空。

　　投资建议

　　我们给予房地产行业推荐评级，尤其看好住宅开发类上市公司利润增长潜力。

　　重点关注公司：万科、保利地产、冠城大通。其中冠城大通公司拥有充足且优质的土地储备，目前不足20倍的动态市盈率使得我们给予其强烈推荐评级，目标价34.20元。-

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