中天事件重创深圳地产业

　　中证投资 徐辉

　　日前，深圳媒体报道了深圳龙头地产中介之一、拥有150家左右地铺的中天置业老板携款4000万元潜逃的事件。“中天事件”对深圳地产界产生了强烈震动，使得交易本已严重萎缩的深圳地产业再度遭受重创，有可能使得深圳地产业进入阶段性调整。深圳地产业的调整可能引发整个中国地产业的阶段性反思，但城市化背景下中国地产业长期看好仍不容置疑，而龙头地产公司将非常有希望受惠于地产业的反思，重演逆势扩张的老戏。

　　“中天事件”重创深圳地产业

　　首先，大量通过中天置业进行买卖的业主和购房者受到了很大损失。

　　其次，目前置业者对其他地产中介的不信任陡然提升，进而不愿意交“诚意金”给地产中介，使得深圳

二手房成交进一步萎缩。有业内人士估计，目前深圳1300余家地铺未来有可能关门一半。

　　第三，地产二、三级市场失去联动后，买卖双方进入观望期，深圳楼市存在进入阶段性“恶性循环”的可能：银根紧缩让新房交易萎缩加剧、而二手买卖持续搁浅，房产的“流通性”大打折扣，投资客的入场意愿减弱。

　　第四，该事件可能成为

房价再度松动的新推力。深圳房价已经出现了10%左右的实际下跌，人们对于深圳房价未来走势出现严重分歧，最看空的中原地产研究人士甚至称，深圳房价可能回到2007年年初的水平，也就是说深圳房价可能回落40%。当然，也有一些好消息传出，据传闻，为了避免市场继续恶化，地产业内人士已经向政府表达了“手下留情”的愿望，深圳年内计划出台的“个税”方案据说已经再度搁置。

　　或引发中国地产业反思

　　尽管笔者长期关注深圳地产行业，也对地产中介的种种恶行深恶痛绝,但没有想到的是，一家排名在深圳前5位的地产中介竟然会这么快就出事——毕竟，地产中介的好日子刚刚过去才3个月。

　　从“中天事件”的爆发，我们很容易想到深圳地产业、中国地产业、地产股票，乃至中国股票市场。从各方面的情况来看，今年年底前深圳房价当难以走出调整格局。当然，对于中原地产预测深圳房价下跌40%的说法，笔者则认为过于悲观。一方面，中原地产本身有谨慎的传统，2006年年初地产业调控时，中原地产对深圳房价运行的估计是下跌15%，但实际上2006年深圳房价大涨30%；另一方面，供求关系也决定了深圳房价难以出现太大幅度的调整。最近两年部分人群财富出现大幅攀升，在实际需求的引导下，深圳房价出现20%的下跌就会出现非常强劲的承接。

　　与此同时，我们也应当对中国地产业保持审慎。近期地产商频频天价拿地，而且拿地的楼板价频频高于当地房价，已经表明行业内过于乐观的心态。在房价大幅攀升之后，中国地产业很可能在最近一年出现高位盘整的态势。深圳地产市场此次调整，可能异于上海2005年的调整。长期以来，中国楼市此起彼伏的格局，会否在这一次出现阶段性的齐下格局，值得我们深入思考。

　　当然，对于中国地产业的长期发展前景，笔者一点也不悲观。伴随着中国人口红利的发放，中国每年1%左右的城市化率，将带来强大的地产需求，这是我们长期看好中国地产业的最根本因素。

　　有利龙头地产公司逆势扩张

　　从某种角度而言，我们甚至欢迎这种调整。因为这种调整将带来地产行业的一次大洗牌，正如以往所发生的大大小小的地产调整，我们看到地产龙头在这种调整的过程中，不断提升自己的行业占有率，这对中国地产业优胜劣汰具有积极意义。

　　以某龙头地产公司来分析：该公司目前市值2300亿元左右，其新提出的常年性目标是，发展速度“倍速”于行业。也就是说，行业发展速度是30%，该公司就要达到60%；中长期目标则是要在5到10年内，要达到5%的市场占有率，2006年其占有率在1%左右。

　　2007全国商品房销售面积约在7亿平方米，均价约4000元/平方米。也就是说，今年住宅行业的盘子在2.8万亿元左右。该公司2007年的销售收入将在500亿元左右，可见其占比在1.7%，比去年已经出现了很大的跃升。假定5年后该公司市场占有率达到了5%，情况会如何呢？

　　基于以往多年状况，我们假定地产行业以20%的速度增长，全国商品房5年后(也就是2012年)的销售额将增长到6.97万亿元，占GDP的比重将继续大幅提升。假定该公司届时达到了目标，占有率上升到5%，则意味其销售收入将达到3500亿元。以两倍市值销售比计，该公司市值将达到7000亿元，该市值将是其目前2300亿元市值的3倍。所以，从以上的演绎来看，地产行业的洗牌反而是龙头地产公司加快发展的好时机。

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