寒流袭击深圳楼市 楼价下跌将达40%

　　有业内人士判断，政策环境变化可能使得深圳楼市回落到2006年底的水平，下降幅度为40%

　　张艳红　李炯

　　像王先生一样的投资者已经明显感觉到买家的犹豫，原先趋之若鹜的买家，现在仿佛商量好了一下突然间蒸发了；而自己手上的资产，则随着每一次降低的挂牌价格而不断缩水。

　　盛宴过后的残局，更显萧条；盛极一时的深圳楼市也难免如此。

　　尽管11月，南方大地还一片温润，但是置身于深圳楼市中的人们却早已经感受到阵阵凉意，他们，包括开发商、房地产中介以及炒楼者。

　　连续4个月下滑的成交量，已经让深圳楼市蒙上一层霜；曾经让这个行业疯狂的楼价，也开始出现松动。更为严峻的是，低迷的成交量让深圳中介行的业务面临有史以来最残酷的考验，大量店铺关门、经纪人被迫离职，市场的调整与行业的洗牌不经意之间已然展开。而后续的路，谁也说不明白……

　　资产的膨胀与缩水

　　在深圳就职于某开发企业的王先生，一边利用周末打理新房子

装修，希望赶紧租出去，一边计算着自己总资产的变迁。他说，今年6月，其名下的五六套房子总价值在1000万元左右，现在如果出手的话，可能就800万元，而且还是在有人接手的情况下，四个月缩水了200万元。

　　由于从事房地产开发，王先生比普通人更早介入

房产投资，早在三四年前就开始陆续购入房产。他记得当年最早投资的罗湖一套房子，价格才5000多元一个平方米。

　　几年来，王先生购置了五六套房，目前全部处于出租状态，正在装修的一套是今年新买的，装好后将立刻租出去。现在他的租金收益与银行按揭款基本持平。

　　他属于典型的长线投资型，几年来，他身边不少专门的炒楼者快速买进卖出，经手的房子不下百套，有的炒房者在鼎盛时期每个月需要还给银行的按揭款就多达300万元。

　　进入2007年，仅用了不到10个月的时间，深圳楼价从每平方米9000元迅猛上涨到15000元。更为疯狂的是，今年4、5、6月份，成交也创下天量。有统计数据显示，深圳以往的二手成交量维持在一个月6000~8000套左右。

　　但是，进入7月份，深圳楼市在宏观政策调控下以同样惊人的速度掉头向下。截至10月，其一、二手房成交量已经连续4个月下滑。深圳世联行市场研究组日前发布的研究报告显示，在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下，10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套，较9月下降51.2%。

　　而“十一”黄金周期间，深圳官方统计的数据显示，整个一手市场仅成交87套房子，这被视作深圳楼市步入萧条的强烈信号。

　　同时，深圳的楼价也呈现明显的松动迹象。卖方市场已然转变为买方市场，二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大。

　　像王先生一样的投资者已经明显感觉到买家的犹豫，原先趋之若鹜的买家，现在仿佛商量好了一下突然间蒸发了；而自己手上的资产，则随着每一次降低的挂牌价格而不断缩水。

　　地铺关门与行业洗牌

　　当房产成交旺势时，最受益的除了开发商，当属中介行。但是现在，深圳的二手房市场正经历着最残酷的寒流。

　　某知名中介代理行负责人透露，上半年该公司一天能成交100套左右，现在只能成交两三套。另有知情人士透露，该代理行10月份的成交量大约只是9月份的十分之一，整个10月份一个门面的成交量也就三四套，公司正面临着如何缩减开支的压力。因为仅仅在今年上半年，该公司在深圳新开了50家店铺，而如今交易量根本不足以支持这么多门店的开张。

　　记者了解到，大的代理行还能暂时支撑，但更多中小代理行则已经大面积结业关门。

　　在汉唐大厦附近的一家在深圳楼市最火爆之时开业的地产中介公司的门面，如今已是人去楼空，只有紧锁的玻璃门之后地板上散落着的物业报价单，还让人能够想起这里曾经是一个人头攒动的与深圳飞奔的房价有关的地方。

　　据悉，倒闭的原因一方面是因为成交量的锐减，另一方面是房租成本的大幅增加——2个月之前，这里的一套带电梯的三室一厅的住宅空房的月租金在3500元左右，如今已经飞涨至4500元，相比较10月份深圳新房均价10%的降幅，租金的异常飞涨成为了一些炒房客维持月供的资金链不至于马上断裂的最后手段。

　　与此同时，房地产经纪人的日子也越来越难过，人员流失现象严重。某大型中介行原来一个分行有20多人，现在只剩下十几个，原来的编制是一个组12人，一共2个组；现在每个组缩减到8个人，经纪人的收入也受到较大影响。据称，以前店面经理每个月2万元左右，现在可能5000元不到。

　　行业萧条的迹象日渐明显。世华地产总经理梁文华日前在接受媒体采访时表示，他估算今年7月份深圳地产行业有1600多人被淘汰，8月份有2800多人，9月份有将近5000多人，估计10月份有不低于6000人被淘汰。

　　支撑在哪里？

　　10月27日，位于龙岗布吉的某知名开发企业下属楼盘推出新一批产品约280套多层和小高层单位，按照多层8300元/平方米和小高层复式单位12000元/平方米的均价出售，最便宜的几套电梯小高层单位价只有6000多元/平方米，不少多层的单位价格都为7000多元/平方米。结果，2个多钟头就销售250套，280套房在一个星期内全部卖完。

　　在低迷的深圳楼市，这个项目算是掀起了小小的波澜。行业质疑上述企业不按常规出牌，低价抛售产品。不过，这也让深圳处于情绪低谷的房地产行业看到，只要价格下调，深圳对住房的刚性需求依然存在。

　　登记了6个号才有幸抽到一套房的李先生，在谈及自己这个时候入市买入该项目的原因时表示，楼盘开盘价比较低，跟以往以及周边项目比较起来价格明显合理了许多。

　　日前，该项目负责人在接受《第一财经日报》采访时否认当初的定价偏低，但该负责人坦承是今年上半年的价格太不理性，现在只是理性的回归。据悉，无论中海还是金地、万科，这些品牌开发企业最新推出的项目相对而言，较上半年保守了许多。更多的楼盘，则通过打折、送礼包、送装修等方式变相降价。

　　种种迹象显示，深圳的楼价已经进入下降通道，只是底会在哪里，现在谁都说不清。中原地产深圳公司总经理李耀智的判断是，政策环境的变化可能会使得深圳楼市回落到2006年底的水平，下降幅度为40%。

　　另外有中介行业人士则指出，虽然深圳楼市的价格已经松动，但是会跌多少，这很难说。因为现在市场上虽然人心有所动，但是毕竟尚未出现大量抛售的现象。

　　而炒楼者王先生和他的投资朋友们分析过，深圳毕竟地少人多，很多年轻人还没有置业安家，长线看刚性需求还是非常旺盛的。实在撑不住了，便宜放掉一两套就行，绝对不会大量抛售手中的物业。而现在，关键是把房子租出去，租金能够与银行贷款持平就行了。

　　据了解，由于价格的下降，让许多投资者放弃短期内放盘的念头，暂时转向租赁市场。同时，为了能够以租养供，深圳多数物业的租金呈现上涨态势。中介人士透露，近几个月租金上调幅度大约在20%左右。

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