从某种程度上来说，只有把人们对物业税的种种疑问，在政策和制度的设计层面上都解决的较好时，才可以说，开征物业税的“时机已经成熟”。

　　文/《小康》特约撰稿 沈晓杰

　　虽然对普通人来说，物业税似乎还是一个陌生的“新事物”，但所有人几乎都知道，物业税的“实转”及开征，标志着政府又要在住房和土地等不动产上加税了。它不仅“含金量”高，在有些国家是数一数二的大税种，而且还不能像现有的其他房地产方面的税种那样“一次完成”，房产和地产方面的应税人群，年年都要为此交出“真金白银”。

　　如此，当下有关“物业税”的争论也把人们引向更多的疑问和思考。

　　一问：开征物业税， 如果不能大幅降低房价，还有多少“必要”？

　　早在2003年十六届三中全会发表的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，“物业税”的提法第一次出现在官方的权威文件上。“决定”指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。五中全会又进一步把“稳步推行物业税”作为我国“十一五”进行税制改革的重点之一。

　　在当时提出物业税有一个基本的背景，这就是通过开征物业税，把以往房成本中需一次性缴纳的房地产税费、特别是数额巨大的土地出让金，以物业税的名义改为按年收取。在当时，土地出让金一般占到了房价的三分之一至二分之一。开征物业税后，住房土地使用权期限为70年，在房价总成本中占到很大比例的土地出让金，也就可以分为70次分别缴纳。通过大大降低房价成本中的税费水平，从而大幅降低房价的水平，降低买房者的“门槛”。在最早准备进行物业税试点的广东省，根据有关人士分析预测，开征物业税后，“房价最高可下降39%”。

　　除了大幅降低房价以外，当时提出开征物业税还有一个重要的原因，就是防止一些地方官员通过“卖地财政”，不当获取和肆意挥霍土地收益，寅吃卯粮，爷卖仔地。物业税的按年收取，使地方政府的卖地行为从财力上失去了动力。

　　但到了4年后的今天，当人们再一次提起物业税的时候，它的含义已在今年初由中国税务学会学术研究委员会“完善税制改革研究”课题组的一份报告中就明确提出，“物业税就是房产税”。并认为，“作为房产税，不能将目前房地产开发建设环节收取的多项税费纳入其中”。这份报告还特别指出，“土地出让金实质上是政府收取的使用国有土地的租金，其与房产税是两个不同性质的收入，而且土地出让金是当前城市地方政府的重头收入，将其归并到物业税分70年收取也是不现实的”。因此，土地出让金“不宜一并纳入房产税”。

　　有人说，这份报告，实际上代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。如果真的以此来操作的话，那么这样的“物业税”不仅远远超出当初中央文件所说的“开征统一规范”、“取消有关收费”的界限，还必将损害老百姓的利益。因为如果以“抑制投机者炒房”为由，不加区分的一律再按年收取物业税，这样“税改”的结果，只能是进一步加重老百姓的负担。

　　这就提出十分重要的问题，将要“实转”和实行的，究竟是一个可以使房价大幅降低的“物业税”，还是一个不断加重买房者负担的“物业税”？

　　二问：不加区分的“物业税”，会不会造成重复收费收税？

　　在国际上，物业税有时干脆被称为“地产税”或“财产税”，针对的就是土地、房屋等不动产，它征收的对象，是土地和房子的所有人和拥有者，并要求他们每年都缴付一定税款，税值也是随地价和房产的升值而提高。

　　温习这些“国际惯例”中“物业税”的概念，关键还是要使人可以清楚的了解物业税的一个基本核心： 物业税不仅包括房产税，而且也包括地产税，是涵盖了所有房地产方面不动产物业的税费总和。

　　有了这些基本的概念，分辨物业税是否有“重复收税收费”，就有了判断的依据。

　　据有关人士统计，在现在的商品房中，税费不仅包含了70年的住房土地出让金，而且还包括了房地产开发销售阶段的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等，此外还有房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。附加到房地产方面的各种“费”更是多的五花八门。

　　既然现在的房地产市场中该收的税费一个不少，这就意味着对这些商品房的购买者来说，传统意义上的“物业税”已经是应缴尽缴。在这样的情况下，新开征的物业税，如果不加区分的让这些已经缴纳了各种房地产税费的商品房购房者，另外再按年缴纳物业税，当然就是“重复收税收费”。

　　对于那些投机商品房，炒买炒卖、哄抬房价的炒房者进行有效的税费上的“经济制裁”了？并非如此。国家还可以用“土地和房屋资源过度占用税”的名义，对超出个人自用标准以上的炒房者实行高额征税。

　　三问：物业税的征收，该不该城乡有别？

　　根据统计测算，我国现在的城镇居民住房刚刚100亿平方米出头。农村居民现有的住房面积，则高达225亿平方米。除了在城镇20多亿的商品住房缴纳过各种房地产税费(也就是相当于物业税)以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是农村的200多亿平方米的农民住房，基本上就没有缴纳过各种房地产税费。

　　除了农民以外，在中国的城镇，大约还有四分之三以上的居民住房没有缴纳(或未缴全过)各方面的房地产税。这其中的大部分居民人均的住房面积只有15平方米左右。而恰恰正是这些买不起现在商品住房的普通民众，他们的所居还是过去福利分房时，单位或国家所分的老旧公房。这些老旧房虽然也早已“房改”，但基本上享受了“免税免费”的优惠。

　　从理论上讲，所有这些从来都没有缴纳过、或者大多数的房地产税都未缴纳的住房，不管是“姓城”还是“姓乡”，都是物业税征收的对象，国际上的惯例也是如此。这里就引出一个问题，物业税的征收，该不该在政策上城乡有别？是不是只能在城镇征收，农村就可以免除？该不该在具体的税率设计上，使社会中的弱势群体可以少缴、甚至免缴？

　　按道理，“法律面前人人平等”，税收政策也不应该例外。税改方面的一个内容，就是如何促进城乡税制的“一元化”。但是，如果物业税在开征后没有政策上的区别对待，对平均收入只有城镇居民三分之一的农民，以及生活在平均线以下的城市贫民，这些社会的“弱势群体”也统统要求每年缴纳物业税，没有任何政策上的优惠，势必就背离了税收在社会二次分配中应起的“调节社会财富分配、促进社会公平的”基本功能。

　　但如果物业税在农村对所有的农民都一律免收，那么对缴纳物业税的城市普通市民来说，就显得十分不公。农村有的先富阶层，人均的住房面积都在上百平方米以上，不少还是独门独院的大别墅，占用的土地高达数亩之多。如果这些人就是因为占了一个“农”字被划分在了免缴或少缴物业税的行列中，而那些住房面积或房屋占用土地只有这些“富农”的几分之一、甚至十几分之一，居住条件也远比“富农”们的“乡间别墅”要落后多的城市居民，却要缴纳更多、或者是税率更高的物业税，这样的税改结果，同样也是一种“打贫济富”，违背了征税的宗旨和税改的目的。

　　所以，在物业税的征收上，既不能把以城乡为界、以户籍来划分，也不能忽略收入的差别，不加区分的以同一标准进行运作。

　　四问：房改房和商品房，物业税的征收该不该区别对待？

　　众所周知，在中国城镇的上百亿平方米的居民住房中，除了少量的老宅是继承下来的私房，以及20多亿的商品住房外，估计在六七成以上的大多数，还是98年房改中福利分房的产物，也就是人们俗称的“房改房”。当然，在20多亿的商品住房中，也有不少是国家机关和国有企事业单位购买，然后再以“房改房”的名义，“论资排辈”的进行分发。

　　一个谁不能否认的事实是这一轮的以突击分房为特征的所谓“房改”，有的“强势部门”房改后，手上有2套以上的住房的不乏其人；有的掌管大权的“实力官员”，“房改”后一下子就名正言顺的捞取了数百平米的豪宅。而对那些没有财力保障实施房改的单位和职工来说，“无钱买房”和“无房可分”，“房改末班车”的最后的优惠只能是 “水中望月”。虽然在国家的房改文件中还有所谓的“货币化分房”政策，但不仅每平方米的“货币化的标准”仅仅只有房价实际的几分之一，甚至是十几分之一，而且就是这些少得可怜的“补贴”，在绝大多数单位也成了“泡影”。

　　所以，中国的这一轮房改，使社会成员之间的差别一下子远远拉大。有的人，成为拥有百万、甚至数百万豪宅的“房豪”，而有的人却还只能“一无所有”。这里需要特别指出的是，这些靠着国有资产和财富在实行“房改”中一夜暴富、获取超标准、高价值“房改房”的强势群体，不仅绝大多数没有尽缴纳土地出让金的义务，而且也免缴了大部分的房地产方面的税费。这对缴纳过土地出让金和方方面面房地产税费的购买商品房人群，就构成了一种社会不公。

　　五问：生存必须的居民住房和盈利致富的工商用房，谁更应为物业税买单？

　　在今天的关于物业税的讨论中，几乎所有的话题，都是围绕居民的住房展开。似乎除了居民的住房以外，其他的性质的房屋和地产，都与物业税无关。情况真的应该是这样吗？

　　物业税中的“物业”，顾名思义是指“已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地”，所以，物业税征收的对象，当然不仅仅是居民的住房，当然包括建立在工业用地和商业用地基础上的所有不动产。

　　长期以来，中国的经济发展存在着一种“重发展、轻民生”错误倾向。在土地的使用、分配的政策上更是“重商轻民”。有的地方为了一时的政绩和GDP数字上的好看，在开发区等工业用地上异常“豪爽”。不少地方为了争取投资，不仅在税费上“大免特免”，而且对投资者工商业建房用地，也实行低成本、甚至是“零成本”出让。这样的政策导向，也使今天的中国出现以地生财、拥有上千亿家产的“超级大土豪”。

　　而与此成鲜明对比的是，不少地方把老百姓生存所必须的居民住房用地当成了政府的“钱袋子”，甚至还产生了中国特色的“土地财政”。造成的结果是住房用地价格越来越高，开发商也借势大涨房价。

　　国民享有适当而体面的居住权，是世界各国公认的基本人权之一。联合国1999年发表的《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》中第一条就规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”

　　站在人权、民生的高度，物业税的设计和实施，应该把这种“颠倒的历史”纠正过来。对不同类别的房屋和土地，应该按照国际惯例和“文明规律”，不仅要一视同仁的征收物业税，而且还应根据“生存权”和盈利性两者本质的不同，对不同的物业，制定和征收不同税费水平。如果要促进地方经济的发展和就业率的提高，可以通过其他的政策进行反补，这也可以有效的防止利用土地暴富的情况发生。

　　六问：物业税的矛头指向，是开发商，还是普通购房者？

　　有人说，物业税的出台，主要针对的还是购房者中的炒卖者，而真正推高房价的开发商，并不是主要的目标。

　　如果物业税的政策设计者真的是如此设想的话，那么新开征的物业税，就很难起到调控房地产市场、抑制和降低房价的应有作用。因为占用土地，囤地捂盘最多的，不是普通的买房人，而是开发商。

　　众所周知，在这一两年的房价暴涨中，既有炒房者的推波助澜，更主要的还是开发商的囤地、捂盘和惜售。有的开发商为了获取最大的利益，囤积的土地，可以开发几十年；有的开发商虽然开发了楼盘，但同样是为了暴利，捂盘惜售，造成人为的短缺。所以正是开发商过度的占用了社会公众的全民资源，并制造了房价暴涨，才使普通百姓买不起房。

　　其实，不管是囤地还是捂盘，他们都有一个共同的特征，就是已经占有了土地和住房这些不动产物业。这就标志着已经进入了“物业税”的范畴。

　　所以，物业税的开征，要想达到抑制和降低房价的功能，使社会中由此而引发的不和谐因素得到化解，就必须把“发力”的着重点放在开发商上。对人为操控的“空置房”和“空闲地”，在物业税的税率上制定最高的税负水平，这样，不仅可以有效的打击开发商的囤地捂盘，还可以制衡投机的炒房者，可谓是“一箭双雕”。

　　七问：物业税的收取，是照面积算，还是按房价收？

　　在民间对物业税的议论中，有一种很流行的观点。这就是物业税的征收，应该按照人均占有住房面积的办法进行。有的网友甚至给出一些具体的公式，对拥有不同住房水平的人，实施不同的物业税税率。比如人均住房面积在人均30平方米的小康范围内的，免征物业税；对人均住房面积超过60平方米(小康标准一倍)的，超出人均30平方米的部分，每年按照超出部分的房价的10%收取物业税；对超出小康标准两倍以上的部分，按照20%收取；超出3倍的部分，按照40%标准收取。总之，每多出一倍的部分，收取的标准也要翻一番。

　　这样的想法很有建设性，也很朴实，但不够完善和成熟。

　　之所以这样说，是因为在98年当初的房改时，我们就有过按面积分房的教训。当初房改办制定“房改”的补贴标准，就是按照面积来计算的。比如，一般干部职工的补贴面积标准为75平方米，科级干部为90平方米，处级干部为110平方米，厅局级干部为135平方米。如此的细分，已经体现了“官本位”指导下的差别。但是，它忽略了房地产的一个基本的市场规律，即居民的住房价值，除了和面积有关外，很大程度上还取决于住房的地点地段。就是对同一城市来说，因为区域和地段的不同，房价的差异也很大。有的甚至可以相差数倍。一个在市中心的80平方米住房的总价，往往比新区或者是郊区200平方米的住房的价格还要高。

　　正是因为以面积为标准的方式在政策上留下了如此大的“空间”，所以到了“利为己谋”的官员手里，这样的政策又成了敛财和扩大财富差别的利器。一些政府机关和垄断企事业单位，纷纷拿着纳税人的钱和靠着垄断的暴利所得(如电信、烟草、电力和石化等行业)，以落实房改政策为名，纷纷加入抢夺城市黄金地段和市中心商品房的队伍中；高官借助“房改”的“面积标准”，动用巨额国有资金，以单位的名义高价买取黄金地段的高档豪宅，然后个人只需付出十几分之一、甚至是几十分之一的“房改房价”，就可以名正言顺地获取由国家买单的高档商品住房。而普通干部职工或是被打发在房价最低的最差的地段“补齐标准”，或者干脆“无房给分”。这在中国已经是一种很普遍的现象。

　　通过“面积补差”，官员和普通百姓之间的家庭财富差别，一下子拉高了十多倍甚至更高。不妨来做一个基本的调查，看看身边的处级以上的干部中，他们现在的住房价值是多少？有多少人居住的商品住房是自己以市场价在房地产市场自己买得的？房改的“福利分房”，使他们的家庭财富究竟增加了多少。从某种程度上讲，“面积标准”的“房改”，也是造成主城区房价不断高涨的原因之一。另外，不少先富起来的人以自己名义为家人(含父母、兄弟姐妹)购置商品房的，又该如何算面积，也是值得研究和区别对待

　　所以，物业税的征收，如果还是继续按照面积计算的方法，而不是以房屋实际价值的来确定税率，就极有可能继续推高各个城市主城区的房价，而且还势必造成贫者越贫，富者越富的两极分化现象继续扩大。

　　八问:没有全国统一的房地产信息系统,物业税开征的“技术保障”从何而谈

　　现在开征物业税的一个重要的指导思想，就是希望通过物业税，大幅提高“过度占有住房和土地”的炒房者总的税负水平，大大提高炒房成本,使房地产市场的需求和消费重新回归到“健康和良性”的轨道上。

　　这里出现了一个最基本的“技术问题”，怎样判定谁是“炒房者”?在目前的房产登记中，不少地方同一城市内，在市区买房和郊区县买房都不在一个地方登记，这就使同一城市内也难以核实谁是“多占者”；又比如，在不同城市“异地购房”，房产登记也是在各自不同的城市，而各城市间市民的住房信息系统又不是互通的，这就很难对异地购房的炒房者进行有效“治理”；再比如，有的人不仅在城市有房，而且在农村还有面积很大的“宅基地”和住房。但这些“关键的信息”，不仅房产部门难以获悉，而且从权属上也管理不到。因为建设部及各城市的房产部门包括相关的房地产法，管理和适用范围，只是在城镇，而农村则“超出”了他们的权限。

　　所以，没有全国统一的房地产信息系统，期望通过物业税来制衡“房地产上的过度占有者”就无从谈起。

　　九问:不搞清楚土地的属性,物业税征收的合理性能够成立吗?

　　有人提出，现在所有的城市土地，包括政府从农民那里征收过来的城市建设用地，从法律上说都属于国有土地。政府不过是把它们的使用权有期限地转让给了开发商，而开发商在造好房子出售的时候又把这种使用权转让给了购房者。要知道，土地连地面的房子都在一起，才构成真正的“物业”概念。那么，土地仍然归国家即政府所有，地面上的商品房无非是在政府临时出租土地的背景下盖的，政府如果要征物业税，其中的至少一半其实是要向政府自己征，因为政府是“物业”中土地的所有者。难道政府要自己向自己征税吗?如果向只是租借了土地使用权的居民收取其并不完整之物业的“物业税”，这样做合情合理吗?而且，政府此前已经一次性收取了长达几十年的各种土地税费，即便要收物业税，也要等到这几十年期满以后吧？而且，政府在出让这些土地的使用权以前并没有申明以后还要收物业税，现在“临时加税”，岂不有违当初的契约?

　　十问：征收的物业税，究竟应该用在何处？

　　物业税的开征，无疑使地方政府的财政收入又多了一大块。而且由于物业税征收的面广量大，使它成为地方财税收入中“数一数二”的大户。

　　但面对“天上掉下来的大馅饼”，很少有人想到，取之于民的这项特大税收，又究竟应该如何的“用之于民？是把它当作地方政府政绩工程的又一“金库”，还是作为民生社会建设新的财力支撑？或者，干脆就把它定向地作为居民住房开发的财力保障？

　　笔者认为，物业税的获取来自于房屋、土地等不动产物业的相关利益人。它的本质，实际上就是对过度占有土地和房屋利益人的一种“收入分配再调节”。所以，以对土地和住房资源过度占有为开征对象的物业税，就应该把主要支出用于补助和保障那些在不当住房政策和房地产导向下的受害者。帮助和补贴这些社会的弱势群体。

　　按照建设部的统计，在十一五期间要由政府提供廉租房的困难户就有980万户。为每户投资10万元建造60平方米一套的廉租房，就需要政府投入9800亿元。实际上，需要政府提供廉租房来解决住房问题的困难家庭的户数要远大于此。据测算，如果全国城镇10%的低收入者家庭都能靠政府提供的廉租房来解决居住问题的话，全国每年至少要拿出4000亿元的财政投入。而这些巨额投入，目前都因没有财税来源而成为“空炮”。物业税的开征，就可以为久久未能实施的城镇低收入群体的住房保障，提供 “来之不易”的财力支持。

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