道然

　　由于媒体对“物业税在全国十个城市空转”的消息报道，使得关于物业税征收的话题再次引起人们广泛关注。国民经济发展到一定阶段，国家利益和私有财产利益的关系表现为日趋复杂，对二者利益关系的梳理、调整和确认，必然成为法律制度的责任和任务。我们面临的国情正是如此。

　　什么原因导致

　　物业法呼之欲出

　　我国物业法的话题，从2003年十六届三中全会提出：“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，去年北京等6城市开始物业税空转实验，到今年初国税总局的《2007年全国税收工作要点》又将“研究物业税方案”列入2007年的工作范围，一路成为公众热点话题。

　　从理论的角度看，国家制订物业法，早已大势所趋。第一，在我国税收体系中，由于缺失物业法而严重影响税法的完整性。其自身建设要求物业法尽早诞生；第二，早在起草《物权法》时，物业法的概念也就必然随之出现了。原因很简单：当国家给予公民私有财产保护的时候，财产人交纳相关税费就是义务。这表现为权利和义务的统一。所以说，当《物权法》承认保护私有房地产权益的同时，《物业法》对房地产课税必将接踵而至。

　　从这个角度看热点话题，至少会在思路上超然一些。但它绝不是问题的全部。当今世界上有200多个国家，实施物业法的也只有约80个。从世界三大法系的基本状况来看，物业法的情形呈现出很大差异。比如奥地利、波兰称为“不动产税”；德国、美国等称“财产税”； 新西兰、英国、马来西亚等称之“地方税”。

　　一般说来，多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，而我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。韩国房地产经济从2000年初开始过热，首尔江南区首当其冲。韩国几次修改财产税来遏制房价涨幅。目前韩国的财产税和综合土地税达到30%，并且将进一步提高税率。显然，物业法的神经，直接被地方财政收入需要，直接被房地产价格的极端化等因素牵动着。现在，我们再由此出发，以实际和理论的双重观点看待我国物业法的问题，就比较全面和理性了。

　　物业法与当前的房地产热

　　物业法的客观要求与当前的房地产热有直接关系，将来物业法内容的修订税率的变更也被房地产发展所牵动。那么，究竟应该如何看待二者之间的关系呢？这也是社会最为关注的一个问题。

　　首先，物业法应该是房地产市场价格的调节器和稳定器，而绝不是房地产价格的打压工具。二者之间，根本上不存在水火不容的对抗。物业法是国家法制体系的元素，其使命在于国家的整个经济秩序和地方财政的稳定收入。用长远和发展的眼光看房地产业，物业法一定会稳健地推动这个行业的健康发展。

　　但是，对于不正常不符合国情状况的房地产价格暴涨现实，物业法肯定会起到强制的调节和遏制作用。比如，你买了一套或几套不是自己住的房子，干什么？无非投资保值增值，无非用来出租获得收益等。但是，如果你的增值或者出租收益还抵不上物业法税率对你的课税，或者收益不大，你还争先恐后地去买多余的房子吗？当然例子简单了点，但道理很明显。遏制不必要不正常的投资需求，冷却市场的追捧，就是法律的强制调节功能。

　　宏观经济学大致区分需求为基本需求和投资需求。有人怀疑和指责国家对当前房地产投资需求的限制(如二手房的税费和银行借贷)，其实，在社会供给有限时，或者严重失衡时，国家必然为了尽量满足社会贫困弱势阶层的基本需要而一定程度地牺牲社会的投资需求。否则，社会的贫富差距就可能加大，社会就可能出现不和谐，这是我们社会主义制度的本质所不允许的。

　　其次，物业法真的能让眼下的房地产价格大跌吗？这类观点有炒作的嫌疑。在进入中等收入国家后，我国的城市化过程将要走很长一段历程。城市建设，城市人口增加，城市人口住房的基本需求日益扩大和强烈，一定反映在房地产的供求关系上。其表现，必将导致一定时期的主流倾向，即求大于供。当社会的供给依然无法全然满足社会的基本需求时，任何力量都难以颠覆或者改变这个格局，物业法的功能也是如此。物业法无疑会发挥对房地产过热的遏制作用，但它的使命不是摧毁这个行业的发展，而是为房地产市场的发展起到平衡稳定调节的作用。

　　物业法对于

　　缓解社会贫富差距的作用

　　表象上看，物业法的功能一定会对社会贫富差距的扩大产生缓解中和的作用。因为不动产拥有多者，必然是社会富裕阶层。而对其拥有的房地产征收高税率的税费，并且是持续不断地年年课税，又必然遏制其财富的膨胀。反过来税收所得丰富地方公共事业特别是公共福利事业的发展，从而实现缩小贫富差距的社会调节作用。这的确是物业法普遍性的一项社会功能。物业法的这项功能性在一些福利国家发挥得淋漓尽致。

　　但是，根据我国的实际国情，一定要谨慎评估物业法的这项社会功能。这是因为，我国改革开放时间短，市场的发育性和成长性都不很健全，财富的获取和聚集方式非常复杂，并且财富的占据形式往往不去转化为不动产。西方人大都好奇中国喜欢用现金消费。这里除了我们民族的习惯性，我们的市场体制发育不健全，资本流通方式单一化等因素外，恐怕还有更深刻的社会根源。物业法是对不动产征税的，如果财产拥有者阶层不将大笔的财富变成不动产，而是以现金、股票等有价证券形式持有，那物业法对其如何呢？

　　物业法立法框架话题

　　物业税的概念在广义上依然存在分歧，但实质主要针对土地、房屋等不动产征税。其特点是要求其所有者或占有使用者每年都缴付一定税款。有消息说，国家税务总局相关人士表示，物业税基本框架已经确定，就是把现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

　　应该说，这样无疑是个合适的方向。但是，在立法技术上将会面临诸多挑战和难题。物业法与其他法律的协调一致，物业法典与原有法规政策条例等契合上，国家利益和地方利益的统筹性方面，在地区间税收利益平衡方面，以及在法典现实适应性的原则与韧性兼顾，以及国家物业法同经济全球化现实相适应等等方面，我们依然有很多矛盾需要解决，立法的程序还有一段艰辛的道路，绝不是一朝一夕的事情。

　　总之，我们应该以热情平和的心态，来面对物业法的一系列社会热点话题，求得一个理性的了解和认知。

　　(作者为经济管理专家)

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