如何认定第二套住房 能否抑制银行的放贷冲动

　　对于新政，普遍担忧第二套住房如何有效认定，央行亦在10月11日表示第二套住房的甄别尚有困难。另一方面，房贷是银行的优质资产，随着房价的不断上涨，银行也从房贷业务中获利颇丰，此轮的房贷紧缩风暴能否抑制住银行的房贷冲动？银行的这种冲动是否会使此轮调控的效果打折？房地产调控的目标到底是什么？目前的高房价又蕴含着什么风险？

　　正方：银行需重视风险

　　李文杰：能够抑制房贷冲动(中原地产华北区域总经理)

　　对银行而言，风险控制处于第一位，回报是第二位的。银行并不愿意承担高房价带来的风险。所以在房价快速上涨之中银行在风险控制方面已经先知先觉了。其实很多银行在通知公布之前，就已经收紧了放贷，因此，信贷紧缩的调控影响已经被市场提前消化了一部分，不会给市场带来过大的冲击。但由于过高的房价以及过高的资产比例在房地产领域，也使得银行也主动收紧房贷。实际上很多银行不仅仅在提高首付以及放贷利率，也还在加强放贷审查，有意控制风险。

　　只要房价在一个合理的增长范围之内是可以承受的。就目前的情况而言，如果房价硬着陆对经济也是有影响的，房地产调控措施正是在寻求一种软着陆的平衡，让房价的上涨保持在一个合理增幅，让房价的上涨和GDP以及居民收入的增长以及购买力相匹配。

　　孙飞：部分城市房价已透支了合理性

　　(中国企业海外发展中心主任、金融信托专家)

　　房地产调控的最终目标是让房价稳步、合理地增长，与国民经济和居民收入相匹配，对于部分房价上涨过快的城市，让其回归理性，遏制其过分上涨的势头，而不是肆意打压房价。现在很多城市如北京、上海、杭州、深圳等，具有泡沫特征的城市房价已经透支了这种合理性。如果房价依旧这么上涨下去，一旦泡沫破灭，将是个全输的结果，首当其冲的就是银行资产缩水，其次购房者资产贬值，另外开发商破产，银行坏账上升，政府税收也会减少。

　　提高第二套房贷首付是银行防范风险的重要手段，作为金融机构，控制风险是首要的。银行业务肯定会由于提高首付和利率产生一定的业务量的萎缩。但应该辩证看待，如果购买第二套以上的住房贷款出现风险，就很可能产生连锁反应，从而使得全盘利润都赔了进去。目前银行的房贷资产规模及其盈利水平还处于稳步增长当中，加上购房需求的绝对值在增加，房贷业务的绝对值也在增加，因此收缩房贷也不至于影响银行资产结构。另外，从美国次级债风波当中，应该看到低首付贷款的风险，建行和工行的报告都已经表明，中国的房贷已进入高风险期。如果房价再度失控，不排除出台更严厉措施的可能。-

　　反方：可能为短期利益所迷惑

　　易宪容：银行当落实公共政策(社科院金融研究所研究员)

　　9·27文件的出台，就是要改变目前国内商业银行个人按揭贷款优质资产的神话，从商业银行自身风险的角度来规避风险。事实上，从目前中国商业银行个人按揭贷款的质量来看，如果国内房地产市场的价格出现周期性的变化，那么国内商业银行个人按揭贷款的风险肯定升高。也就是说，从自身风险控制的角度来说，国内商业银行也得认真执行9·27文，而不是为短期利益所迷惑。

　　9·27文作为房地产市场的一项公共性政策，各银行不仅要把它看作是一种商业行为，还要把它看作国家一项公共性政策来严格执行。就目前的情况来看，国内不少商业银行往往只是强调提升企业商业价值责任，忽略了商业银行公共政策的社会责任。在个人住房信贷上，不少商业银行为了其短期利润，不遵守诚信法则，不遵守监管部门的有关规定，盲目的信贷扩张，从而使得国内房地产市场炒作泛滥，房价快速飚升；而银行信贷的过度扩张也是目前市场流动泛滥的根源，也是国内资产价格泡沫迅速吹大及造成国内经济严重失衡的根源。-

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