金融猛药是否能退房市高烧

　　核心提示

　　9月27日，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称9.27文件)，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；同时，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。至此，传言已久的房贷紧缩政策正式出台。

　　这是地产调控大转向，确立“市场和保障”两条腿走路之后的首次市场化调控政策，也是决策层首次大规模动用金融政策来调控房地产。此轮调控，从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面，对国内房地产信贷管理做了新规定。与以往的调控政策相比，这次新政调控比以往更市场化，更有操作性，力度也较大。

　　根据国家统计局的数据显示，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，呈现出持续上涨趋势。而北京，8月份房屋销售价格更是同比涨幅达到12.1%的近两年最大值。在政府确立加大保障性住房供给之后的一个多月里，房价飙升速度似乎更快。因此公众对此轮房贷紧缩的调控效果拭目以待。

　　此次运用金融手段的房贷紧缩调控和以往的地产调控着力点有何不同？提高第二套房贷首付比例和利率能在多大程度上对房产投机产生威摄？又会不会“误伤”部分中等偏高收入人群改善性的住房需求？

　　正方：将抑制过度投资需求

　　易宪容：房贷新政将改变投资者预期(社科院金融研究所研究员)

　　和以前出台的信贷紧缩不同，9·27文件不易为房地产开发商所要挟而失去政策效应。这个文件新意在于，对国内房地产市场中的消费与投资作了一个严格区分。鼓励个人自住性购房和限制投资性购房，是这个新住房消费信贷政策的一个基本要义。

　　也就是说，个人必须以市场利率进行房地产投资，并难以便利地利用银行的金融杠杆了，因为购买第二套住房比购买第一套住房的

房贷利率水平上涨了30%。可以试想，投资者的炒房成本增加了30%以上，那么房地产投资者对房地产市场的风险判断、价格预期就会改变，这些投资者就需要重新理解新住房信贷政策及判断市场，需要考虑其投资房地产的投资风险了。如果央行与

银监会能够进一步细化9·27文件，制定出更为详细的执行规则，那么就有可能会改变目前国内房地产投资者及房地产开发商的市场预期。

　　顾云昌：没有调控房价会涨得更快(中国房地产业及住宅研究会副会长)

　　从2003年以来的几轮调控，主要是行政性的手段运用得比较多，比如规定中小套型、中小户型的供应比例，提高

二手房的交易税费等等。而这次主要是运用市场化的手段，利用金融政策变化，这将对目前房产的投资性需求会有比较大的影响。其实，如果没有之前的调控，房价会涨得更快。因为在之前的几轮调控之中，对抑制房地产市场的需求也起到了一定的作用，但这种调控作用被当前资金流动性过剩所淹没和抵消了。在资金流动性过剩的情况下，买房的需求持续旺盛，而在过旺的需求上，之前的调控力度往往显得不足，因此如果没有这样力度的调控，恐怕房价的涨幅还要更高。

　　反主：可能限制正常购买

　　任志强：限制购买多套住房让人费解(北京华远集团总裁)

　　房地产中频频出现的调控措施正在遵循着“宁可以让大多数人买不起房，也不能让少数人多买房”的旨意。为不让少数人多买几套房设置重重障碍、增加各种税费、提高市场的交易成本、实施坚决有力的打击与抑制令人遗憾。

　　限制或打击民众购买第二套住房颇让人费解。没有了民众的第二套住房怎么会有租赁市场？没有租赁性市场又怎么会有梯次消费的路径呢？难道人们只能一次性的购买自认为居住到位的住房，而不应该形成梯次的消费习惯？难道中国人在生活逐渐富起来的过程中不可以拥有第二套住房的消费行为吗？难道国家不应支持和鼓励民众的消费行为吗？难道拥有两套住房的抵押贷款一定比首次购房的风险更高吗？如果不从供求关系的经济必然规律上解决问题，而试图用限制需求去平衡供求关系、阻止房价上涨，已被事实证明是徒劳的，其结果是推动房价的上涨。

　　李文杰：长期投资将不受影响(中原地产华北区域总经理)

　　对第二套房采取提高首付和上调利率的方法来抑制房产投机的抬头，对短期炒卖房子的投机行为会起到抑制的作用，但目前房地产市场的根本问题还是供不应求，即房产持续的供应量偏少导致购房的需求被放大，这是目前市场的一个主要矛盾。如果这个主要矛盾得不到解决，其他的手段就没有办法透过这个主要矛盾来进一步优化地产供应结构。

　　如果要想从根本上抑制房价过快上涨，还要更多从供应的层面入手，比如增加土地供应，要求土地储备较多的开发商在指定的时间内将土地上市增加有效供应。由于房价上涨的幅度大大高于银行贷款的利率，因此对长期的房产投资而言，提高第二套房首付和利率对这部分投资没有影响。尽管之前的调控也在很大程度上通过各种层面加强了市场的供应，但土地释放的速度远远赶不上房产需求的增长速度，因而这个缺口反而给市场造成了不断扩大的感觉，由于房价的上涨越来越快，购买的人也就越来越多，市场上的房子就会越来越少，房价上涨的预期也会越来越大。

　　董藩：正常需求可能被“误伤”

　　(北京师范大学房地产研究中心主任)

　　首付的调整应该体现出购房梯度的差距来，应该和购房的面积挂钩，而并不只是第二套房才提高首付。比如说小户型可以支付较低的首付，而且享受利率的优惠，稍大的房子，首付提高到三成或更高，别墅和其他的高档住房，甚至可以不提供贷款等等。应该体现出抑制高端鼓励低端消费的梯级政策，而不是购买第二套房屋就一律打击，这是一个错误的逻辑。购买多套房屋其实并不应该打击，因为投资理财是个人的权利，物权法也是保护这种权利的。

　　如果有人购买第二、第三套房屋进行出租，是对房地产市场的巨大完善和推动。因为目前市场中有很大部分人群得不到经济适用房和廉租房的保障，这部分人群需要通过租赁市场来解决住房问题，如果没有房屋出租，则这部分人群的住房问题就无法解决。租赁市场的发展和完善也是减轻政府住房保障压力的一个措施。

　　另外，对中等收入以上，改善性需求的购房者而言，他们的正常购房需求可能会受到“误伤”。因为这部分人可能正在还贷，又有改善现有住房的需求，提高首付无疑增加了成本，可能打消他们的意愿。并且在市场供需失衡的情况下，投机者很有可能会把提高了的持有成本和投资成本转嫁到改善型购房者身上。-

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