葛兆强：理性看待国内住房按揭贷款市场风险

　　⊙葛兆强

　　美国次级房贷市场危机爆发以来，社会各界对国内住房按揭贷款市场给予了高度关注。学术界和研究机构的悲观倾向较浓，有学者认为我国房贷也有美国次级贷款风险特征，蕴含着较大的风险。笔者认为，我们必须以理性的态度来评价国内住房按揭贷款市场的风险，既不能低估，更不能就一些表象而推演高估。整体上看，市场发展积极健康，贷款风险在可容忍的范围内，未来一段时期内不会发生类似美国的住贷危机。

　　首先，国内住房按揭贷款市场具有良好的市场基础。房地产市场健康发展是住房按揭贷款市场稳健运行的市场基础，国内房地产市场最近二、三年在发展过程中的确暴露出一些需要高度警惕的问题，但市场的基本面还是积极正向的。在投资拉动型的宏观经济增长模式下，房地产投资对我国经济增长具有举足轻重的作用。同时，基于城市化、工业化和住房体制改革进程的不断加快，再加上国内房地产的发展长期以来受到抑制，所以，在一段时期内保持较快发展是合理的。

　　其次，国内住房按揭贷款市场具有良好的制度基础。相对于美国次级贷款市场，国内住房按揭贷款市场的运作规则比较规范、健全。我国银行对住房按揭贷款制定的条件比较严格，制度安排在利率上升期容易引发还款危机。

　　第三，国内住房按揭贷款市场具有良好的技术基础。一般认为，与发达国家的先进银行比，国内商业银行的风险意识、风险管理体制、风险管理方法、风险管理技术都存在较大差距。应当承认，这是不争事实。但是，也应当看到，近些年来，国内商业银行在风险管理特别是信用风险管理的理念和能力方面都有了较大提升，信用风险管理和控制的体制、方法和技术已逐渐成熟。

　　以上三个方面确保了我国住房按揭市场目前的总体运行是健康良好的，使住房按揭贷款成为银行的优质资产。迄今为止，全国银行类金融机构住房按揭贷款的不良率始终保持在低于2%水平。当然，这并不是说我国的住房按揭贷款市场没有风险。

　　在流动性过剩、部分地区房地产价格持续上涨的现实下，我们必须客观理性地审视我国住房按揭贷款市场的风险。历史事实反复证明，任何一次的繁荣都会埋下紧随其后的衰退的种子，美国次级贷款危机的爆发为我们敲响了警钟，政府部门、金融监管部门和商业银行都必须对这个问题高度重视。政府部门一方面要从制度和政策方面努力为房地产市场的健康运行创造条件，另一方面应该不遗余力地帮助中低收入者置业，严控

房价非理性暴涨。金融监管部门除了要加强对商业银行住房按揭贷款的控制和监管外，更要加强对房地产信贷市场运行的预警和指导。对于商业银行来讲，必须密切关注宏观经济与金融市场变化，强化宏观风险研究，准确判断房地产走势；积极对待房贷证券化；严格把握住房按揭贷款条件，坚决杜绝零首付。

　　(作者系招商银行总行战略发展部副总经理，经济学博士）

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