李一戈：我们正在接近本质

　　李一戈　

　　全国住宅工作会议的召开，将是一个标志性的事件。

　　前些时候，一位香港地产专家谈起建设部在管理房地产市场方面的职责时说，“我认为最重要的职责应该是为低收入家庭提供住房，不管是经济适用住房还是廉租住房”。

　　这当然是一家之言。因为，国务院24号文件(＜国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见＞)明确指出，“解决城市低收入家庭住房困难是政府的重要责任”。建设部更多是行使行业管理职能罢了。但这位专家的话，至少表明了一种期望，建设部作为房地产宏观调控部际联席会议的牵头部门，将调控的重点更多引向住房保障方面，应该是深得民心之举。

　　无论是“居者有其屋”，还是“人人享有适当的住房”，其核心都是要为群众提供买得起、住得起的房子。

房地产宏观调控的目的是什么？可以理解为稳定

房价，抑制投机，控制投资，但我认为，其最终目的还是要让群众买得起、住得起房子。

　　始于2004年的这一轮房地产宏观调控，到了后来，被善良的人们解读为一切为了稳定房价甚至是降低房价。可是，房价一直在上涨，持续地、快速地上涨。个中原因，专家们已经寻找和总结了很多，但根本原因，我认为还是没有能将住房需求最重要也是最基础的部分稳定下来，亦即，中低收入家庭的住房需求没有得到保证。

　　房地产市场最重要的需求主体是中低收入人群。房地产宏观调控的出发点应该是以为满足这部分人群的住房需求为根本。否则，都有可能产生舍本逐末的效果。

　　国务院24号文件强调的是低收入人群的住房保障问题。按照专家的通俗解释，建筑面积控制在50平方米左右的廉租住房是提供给最低收入家庭租住的，建筑面积控制在60平方米左右的经济适用住房是提供给低收入家庭购买居住的。这两者加起来，占全部人群的多大比例，尚无法确定，但可以肯定的是，他们都是政府需要提供住房保障的人群，也是构成房地产住房需求的基础部分。

　　房地产市场住房需求的另一个重要基础，是中等收入人群。24号文件对此也有涉及。24号文件重申了国办2006年37号文件，要求各地“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应”，“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。权威专家称，这即是为了保障中等收入人群的住房需求。部分城市所称的“双限房”(限价房)，则是保障中等偏低收入人群的住房需求。

　　如果最低收入人群、低收入人群和中等收入人群的住房需求得到了保障，那么，房地产市场就有了稳定发展的重要基础。很显然，如果70%以上人群的住房问题获得了保障，房地产市场还有什么问题不能解决？

　　至于商品房部分，完全可以交给市场自行去调节。商品房价格会继续上涨？

别墅价格从每平方米2万元涨到了3万元，高档公寓从每平方米2.5万元涨到了3.5万元？让它上涨好了。能买得起这些房子的人群，毕竟只是极少数。放心，商品房价格也不会涨到哪里去的，因为90／70是一个分量极重的调节器。

　　从另一个角度看，此前，房价的上涨，与购买人群的挤出效应有关：本应购买中低价位、中小套型普通商品住房的中等收入人群，由于这类商品房供应不足，而不得不购买价格更高、面积更大的商品房，从而推高了房价。如果中低价位、中小套型普通商品住房有了保障，对更高档次商品房的需求就会大大减少，房价上涨的动力也将大为减轻。

　　值得欣喜的是，我们正在接近本质。应由地方政府提供保障的交给政府，应由市场自行调节的交给市场，我想这正是房地产调控的本质内容。

　　全国住宅工作会议传达出了这样的主调。

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