房屋预售制果真十恶不赦吗

　　◎章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心研究员

　　香港财经文摘杂志高级记者 专栏作者试图证明自己正确，就必定去指摘他人的不正确。试图显示自己高明，就必定去揭示他人的拙劣。试图确立自己的逻辑，又必定要推翻他人的立论，是谓“相形见绌”也。这一固有定势，常被某些貌似远见卓识的人遵循和沿袭，却不能说明他们拥有怎样一种无与伦比的智慧。

　　譬如那些竭力敦促废黜房屋预售制度的人。如果不加权衡取舍，我们甚至要举双手赞成的。因为靠一纸契约就可以出售一件并不成形的商品，确实过于荒诞。谁能想到，生意居然可以这样做：我掏钱，你给承诺；我支付给你现金并背负一身债务，你出售给我一份契约和满嘴漂亮的说辞。

　　这类受到公开鼓励的买卖方式，极可能给诈骗犯留有空间———例子不在少数。自从1998年《城市房地产法》确立预售制以来，通过预售实现的假按揭骗贷事件连年发作。光天化日，朗朗乾坤，

开发商可以银行、公众两头通吃，一下子就是几亿银子。

　　就此说来，预售制遭人诟病由来已久。人人说这是陷阱，并试图证明它就是陷阱。于是，有主意说推翻预售制改行现售制，就能避免预售制可能导致的一切阴谋。

　　是的，如果以有无实物交易作为衡量一项交易是否安全的基本标准，预售制未免过于明火执仗。又如果，一废了之能够使公众彻底摆脱圈套，似乎也没有理由去反对废黜“邪恶”预售制。只是应该清楚，很多时候，一废了之并不能解决所有问题。

　　检验一项交易安全与否，不应该只看交易物是否属于现货实物。有无实物虽是衡量交易安全的依据，却不是绝对唯一的依据。人们之所以格外注重有无实物的交易，并将之严格区分对待，大抵是过分迷信于实物的可视性，以及由此带来的某种近乎于自我安慰的踏实心态。

　　其实，在一个交易规则和监管制度双双缺失或远没有健全的市场环境里，巨大的交易风险几乎是与生俱来，无所不在。这时候，再去争论应该进行期货交易还是现货交易，近乎无聊。

　　敦促政府改换房屋交易方式是一种舍本逐末的做法。一个鲜明的事实在于：交易形式的简单改变并不能对固有的交易格局构成哪怕有微不足道的影响和改良。只要游戏规则没有多大变化，新的交易形式仍要依附于老一套交易系统去运转。这时候，有没有实物的交易都是一样的，人们同样需要支付惨重的交易代价去为规则失灵埋单———市场总是需要有人来埋单的。

　　远见卓识的人士怕是要弄巧成拙。谁也无法保证，当预售制被推倒，现售制被确立，欺诈和阴谋就理所当然不会遍地蔓延。实际上，现售房屋并不必然就比预售房屋更加牢靠和优越，实物交易也并不必然就比预售交易更加讲究诚信与正义。

　　主张现货交易的人，往往容易被现货的光鲜外表蒙蔽双眼，从而迅速产生找到安全归属感的某种侥幸错觉，否则无从解释很多人在现货交易过程中的同一遭遇：技术性的偷工减料和苦心算计不能一眼看透，短斤少两和假冒伪劣现象难以杜绝。现货交易的房子与预售制的房子一样，存在种种不可预知的问题。

　　如果还要牵强附会地认为现货交易可以物有所值(哪怕是贵一点儿，看得见摸得着，心里踏实)，那也不过是在自我欺瞒。在质量得不到确保的同时，开发商早早就威胁说，如果实行现售制，他们不能保证房屋的价格不会出现惊人变动。姑且不论由预售而现售的交易形式改换将给无孔不入的开发商们带来何种暴利获得借口，单就供需关系而言，进一步恶化以及由此导致的价格灾难几乎是不可避免的。

　　当年确立预售制，允许期房买卖，本是对开发商运用社会资本参与开发，从中赚取一定利润的激励。这种情况下，供需还不能持平，

房价也没有实质性优惠，反而借机卖到现房销售的价格。一旦改行现售制，不难设想，供需将更加失衡，房价将出现比现售还现售的变动。怎么可能物有所值呢？

　　简单更革交易形式，不会使事情出现好的转机，只会使恶果由一端转移到另一端。到时候，预售制的“恶”必转化为现售制的“恶”，预售制面临的一切问题，现售制同样不能化解。因为交易规则和监管制度出了大问题，不幸的是，我们缺少变革商品房交易制度的勇气，反误认为是预售制的错误。

　　施行预售制这些年来，管理者一直在跌跌撞撞驾驭这项制度，哪里出纰漏就堵哪里，修修补补、被动应付，无法审时度势洞见弊端，不能携周全之策防未然之患。在无效的监管制下，什么都白搭。那些被情绪遮蔽双眼的人们，智察秋毫之末，而独不见

泰山，今天说要取消这个，明天说要取消那个，当一切都被如愿以偿地一股脑儿取消干净，问题依然存在，要问，那时候我们还准备取消什么？

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