美次债危机之下审视 中国房贷政策十年变迁

　　撰稿：柴丹 江涛

　　曾渊沧在他的专栏里写：“多年前，任何人想买房屋，向银行借钱，银行会很小心地评估借钱人的背景，有没有固定工作？每月收入多少？还款能力如何？一旦借债者无力还钱，银行得面对坏账的风险。后来，发明了按揭债券这个东西，将一些按揭合约组合包装成一个‘资产’，发债券卖掉，金融机构只需要赚取利率差，就可以将风险完全转介给购买债券的人或机构。因为可以转介风险金融机构借钱就越来越‘手松’，随意借，信用审查还会做，信用差的，利率高一些，这些付较高利率的，信用较差的按揭就是所谓的次级按揭。”

　　“要办

　　有多少人身边有多张信用卡？有多少人很喜欢刷卡消费？又有多少人过着“透支”的生活？一直以来，又有多少人开始被教导：要学外国老太太，先消费，不要学中国老太太……

　　改革开放以来，人民生活水平提高了，经济也在增长，我们在“要走出去”的思想中慢慢接受着要学会“透支消费”的文化观念。于是，居民城乡储蓄动了，开始贷款买房了，开始先花明天的钱住今天的房了。

　　国内贷款门槛曾经很低

　　“我印象最深的是九几年那会，银行的政策就是鼓励我们买房子，要争取住上好房，那时看房价也贵，一个月500元的工资还是抵不上房价，当然，跟现在的差距比，那时还很小呢。”

　　这是住在杭州城西的王妈妈对导报记者的真实感言。

　　她叹气，“那时候，国家鼓励我们贷款，而且政策一年比一年宽松，条件一年比一年低，那时大部分按揭买房的都是中低收入，之后房价一年年升值，贷款利率也不断上，我们不可能卖掉房子啊，现在还款已经快要吃不消了。”

　　“我算了一笔，明年又要多还139.99元每个月！”做机床零件的周师傅告诉导报记者。“房价一直上，国家一直调控，可是一直压不住。要是我真的没钱还款了，银行会不会把我的房子收回去啊？”

　　国家统计局的最新数字证明，今年1-9月份，全国房地产投资开发8357亿元，同比增长28.3%，1-9月全国商品房均价上涨了13%；联系其他的数字来看，1-9月份，全国固定资产投资增长是27.7%，仅仅比上半年下降了0.9个百分点，在三大过热行业中只有铝业的投资出现了负增长，其他钢铁和水泥仅仅是增幅有所回落，由此而造成的结果就是生产资料价格同比上涨达到10%还多。

　　对比之下，目前房贷风险已经相当严重。

　　中国十年楼市房贷政策变迁

　　浙江市场导报记者曾在不久之前报道过《三年加息8次，是否该提前还贷》一文，对三年来加息政策对借贷购房者的月供情况作了分析和计算，现在，再从宏观上对近10年来我国房产调控政策做个统计，如表1：

　　瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬早前判断：上海的房价已经是当地人群收入的14倍，而房价收入比一般家庭能承受的是5倍左右，即使是1997年香港楼市泡沫破灭时，房价收入比也只有14倍。

　　浙江市场导报记者从浙江省银监局办公室主任处了解到，受美次债影响，从7月底开始，各大商业银行陆续紧缩房贷业务，二手房首当其冲。部分银行对40平方米以下二手房停止放贷，对于面积在40-70平方米之间或者1992年以前的老房子要求首付40%以上。

　　中国银行下沙支行个人信贷部的马经理说：目前大多数银行对个人按揭贷款都实行基准利率八五折优惠，今年连续4次贷款利率上调，一方面，有利于银行信贷风险降低，另一方面，对很多正在按揭的购房者来说负担更重了。另外，如果银监会再次酝酿提高首付比例，将会是“房产热”历史以来最重的一套“组合拳”。

　　美国次债危机背后

　　所谓美国次级按揭，主要是金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供楼宇按揭，拫据美国按揭银行家协会的最新估计，2006年获得次按的美国人，有30%可能无法及时偿还贷款。

　　美次债发生的根源是美国的房价由冷走热。

　　上海浦发银行杭州分行个人发展银行管理部总经理黄绘分析：“近年来美联储连续17次提息，联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升，从而加重了购房者的还贷负担，美国住房市场开始大幅降温，”他说，“受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人都无法按期偿还借款，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。于是普通居民的信用降低了，一些次级贷款公司不得不开始向投资银行出售资产来抵押债券，而投资银行本身为了分散风险，提供流动性强风险较低的担保债券凭证换取流动资金。然而一旦抵押资产价值缩水，危机就产生了。”

　　中国金融机构

　　信贷机制受考验

　　美次债发生后有业内人士担心美国的次级按揭风潮可能会引发另一次世界性金融危机。然而仅只看一眼A股，似乎仍旧发烫，在央行宣布今年以来第四次加息后，8月23日大盘经几日震荡后强劲冲破5000点高位，牛市脚步依旧，来到“后5000点时代”。

　　一位不愿透露姓名的分析师指出：“对于多数金融机构来说，股市最大的风险在于证券市场风险的重估，而非抵押证券完全丧失价值。央行这今年的第4次加息，其实最大目标不是国际原油期货，不是沪深股市，而是房地产，是房价。因为贷款利率的提高，任何一个房地产的投资者都会作出自己的判断，这样的投资还值不值。”

　　“我认为近期连续密集的加息主要针对偏热的经济和偏快的物价指数上涨。我个人认为，美国次级按揭问题已在扩大打击的范围，现在连内地的一些银行也涉及，持有一些有抵押债券，而这些抵押，就是次级按揭。实际上，应该说，全世界的银行、基金，或多或少都会涉及，也是在考验中国金融机构的信贷风险防范能力。”农业银行杭州分行

　　杭州一房产高管表示：“美次级抵押贷款的恶化根本的问题是购房者在房价高涨时买房，而浮动抵押贷款利率高让他们难以承受。在美国房价下降时纷纷违约还贷而导致部分次级贷金融机构破产；而相对国内，房价不断攀升，惟有再次紧缩才能抑制信贷风险，国家的调控无疑是必要的。虽然短期效果不明显，但是意图是清晰的。”

　　“从良好角度看，次按危机反而化解了我国一部分楼市泡沫，也令金融机构的信贷更加小心。”他说，“应该说，还是在极限之内没有完全恶化发展，但是，在一些素质不高、竞争恶化的市场中，银行过度紧缩信贷过犹不及。”

　　是否该重新审视

　　国家的调控和地方效应

　　一位业内人士称，对于次贷带来的危机，美国首先的行动是向金融机构注资，然后就下调贴现率。这些措施都是很好地帮助金融市场恢复稳定的良举，国家政府也在这基础上看清了形势，对具有高风险的购房者的贷款者抬高门槛。

　　转而看我们国内，美国这些应对危机的招数，是否该成为我们做尝试的范例呢？国家一次次调控政策仍旧无法控制高温房价的同时，是否该重新“思量”呢？

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