德国政府如何调控房地产市场

　　近来在美国房地产市场次级抵押贷款危机日益暴露的时候，德国房地产市场却相当稳定。其中，德国政府功不可没。

　　目前，独具特色的房地产政策已成为德国“社会市场经济模式”的重要组成部分。与英美等国相比，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质，政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动。由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。德国已成为各国政府成功调控房地产市场的典范。

　　为保障居民住房、保持房地产市场稳定，德国政府采取了多种行之有效的手段调控房地产市场。在充分认识到完全市场化的房地产市场所带来的巨大风险的基础上，德国所实施的“政府主导、市场参与”的房地产发展模式，经受住了数十年的考验，其经验值得借鉴。

　　严密规划保障市场供求平衡

　　严密而科学的房地产规划，是德国政府调控房地产市场的首要手段。德国土地规划的出发点是全国的人口特征。研究德国房地产市场多年、德国主要的房地产信贷银行阿瑞尔银行分析师郝鹏表示，供求规律仍然是影响房地产价格的决定因素，掌握了这一规律，房地产市场就能基本稳定。

　　目前德国有8200万人口，家庭数量为3800万左右，为全国提供相应数量的住房便是政府规划的首要目标。另外，根据政府规划，近年来德国每年新增住房为25万到30万套左右，完全能够满足居民的新增购房需求。虽然目前德国人口已呈现负增长的态势，但由于经济复苏，许多失业者重新找到工作，大量原东德居民向西迁移，外来居民也不断增加，不断增加住房供应还是很有必要的。更重要的是，有计划地增加住房总量能有效打压市场上炒作房价的因素，也成为稳定房价的重要因素。

　　考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，在发展商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。

　　税收成为政府调控房产市场的有效手段

　　除严格的房地产规划和相应土地供应外，税收成为德国政府调控房地产市场的重要手段。无论是在新增房屋建设、保障住房供应，还是在限制房地产投机方面，德国政府都积极运用税收手段，大都取得了立竿见影的效果。

　　最典型的例子是，在两德统一后，原东德地区居民房破败，大量人口开始向西迁移，全国范围内出现了巨大的房屋缺口。此时联邦政府并没有依靠政府财政修建新房，而是通过一项税收优惠措施，规定无论是公司还是个人，凡建房投资一律免缴所得税。这一措施大大激励了全国投资者的建房热情，短短数年内便弥补了房屋缺口，随后政府再宣布取消所得税减免政策。

　　另一方面，为限制房地产炒作，德国政府一直对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制。德国在明年即将实行所得税改革计划，将对投资者的房租收入征收25%的所得税，这些政策与当前实施的房租最高限价政策相呼应，将大大限制房地产投机的利润空间，对维护房地产市场稳定作用重大。

　　用法律规范房地产市场的各个环节

　　法律同样是德国政府调控房地产市场的有效手段。德国南部地区早在1886年便颁布了第一部“土地整理法”，随后在全国实行，对全国范围的土地规划和土地整理提供了法律保障。另外，在房地产市场的各个方面，政府也都有严密的法律规定。

　　由于德国低房价的吸引，近年来大量海外“炒房团”涌入德国，境外资金已经超过本土资金成为房地产市场的主力，去年德国吸引的境外房地产投资资金约占到全欧洲的三分之一。对此，民众普遍担心德国房价和房租会被炒高，全国各地出现了大规模抗议活动向政府施压，最后许多地方政府出台法规限制最高房价和房租，从而极大打击了外资炒作德国房地产的热情，许多海外炒房团开始逐步淡出德国市场。

　　另外，为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理，这些法规重在保障租户的合法权益。法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象，维护了全国住房租赁市场的良好秩序。

　　德国是欧洲人口最多的国家，在二战后和两德统一后也曾是全球房荒最严重的国家之一。发展到今天，德国住房供应充沛、政策法律完善、房地产市场稳定，其成功经验非常值得借鉴。　(郇公弟)

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