廉租房新政如何确保人人有房可住

　　国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬认为，如果住房保障制度全面建立，政府除了抑制房地产投机，就不必更多地“干预房价”。廉租房制度是政府直接介入住房供给、保障低收入阶层居住的有效途径。经济适用房改革的方向

　　背景

    8月12日，中国政府网全文公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。该文件提出，要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，把廉租房覆盖范围从城市“最低收入家庭”扩大到“低收入家庭”，并“改进和规范经济适用住房制度”。这被看作中国政府全面建立城市住房保障制度的框架性文件。

　　这份文件明确，廉租房是“解决城市低收入家庭住房困难的主要途径”，今后“新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内”，“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”。对中西部财政困难地区，中央财政通过“中央预算内投资补助”和“廉租住房保障专项补助资金”给予支持。

　　文件规定，对于现有“住房困难的城市低保家庭”，2007年底前，所有设区的城市应基本做到“应保尽保”；2008年底前，所有县城要基本“应保尽保”。2008年底前，东部地区要首先把廉租住房保障范围由“最低收入家庭”扩大到“低收入家庭”。“

　　对于社会争议颇多的经济适用房政策，上述文件亦有重要修正。文件首次明确，“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权”，“建筑面积控制在60平方米左右”；“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”，并“与廉租住房保障对象衔接”。

　　对于经济适用房的管理，文件要求：曾享受福利分房或曾购买经济适用住房的家庭，“不得再购买经济适用住房”。已购买了经济适用房又购买其他住房的，“原经济适用住房由政府按规定回购”。已购经济适用房发生交易的，可由政府回购或优先回购。“政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入家庭出售。”

　　对于经济适用房的交易，该文件大大提高了“门槛”：经济适用房购买不满5年，不得直接上市交易。确需转让的，“由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。购买已满5年，购房人可转让，但“应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款”。

　　对此次“廉租房新政”，国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬认为，上述文件的出台，标志着中国住房保障制度的政策框架已基本确立。住房首先是生活必需品，对于低收入群体，确保其“有房可住”，本来就是各级政府的责任。低收入群体的住房保障，与义务教育、基本医疗保障一样，都属于公共物品或准公共物品，本来就应该由政府提供。

　　在林家彬看来，全面建立住房保障制度，保障低收入群体“安居”，各级政府把关注重心由直接投资、干预经济运行，转入公共服务和基本保障，这是转变政府职能的必由之路。如果住房保障制度全面建立，政府除了抑制房地产投机，就不必更多地“干预房价”。事实上，把房地产调控与住房保障混为一谈，集中精力调控房价，并未达到预期目标。

　　林家彬认为，中国现行住房保障制度很不完善，存在覆盖面过窄、受益人群倒置、政府责任难落实等诸多问题。此次文件首先强化了政府的保障责任，并明确提出，廉租房建设应纳入地方政府预算。对中西部财政困难地区建设廉租房，中央财政将给予补助。事实上，这已把住房保障作为中央与地方政府的共同责任。从国际经验看，法国、日本等各国政府也都是如此行事。

　　但他同时建议，今后还应更进一步，通过立法明确各级政府在保障公民居住权利方面分别应当承担何种责任，厘清各级政府责任的边界。还要建立和完善相关法规体系，使住房保障的主体、责任、实施方式、标准等问题都能够有法可依、有章可循。

　　在林家彬看来，当前我国城市低收入家庭占全国城市家庭的20%以上，农民工高达1.4亿人，中国现行住房保障制度根本无法满足上述两部分人的住房需求。从国际经验看，廉租房制度是政府直接介入住房供给、保障低收入阶层居住的有效途径。此次中央文件把廉租房作为解决低收入群体住房困难的主要途径，显然是汲取了国际经验，亦符合中国实际。

　　他建议，在住房问题最为突出的大城市，现阶段，可由城市政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，作为政府住房保障的执行机构，负责廉租房制度的运营、实施和管理。一般而言，在住房总量供需缺口较大、住房价格水平较高的地区，由政府直接提供廉租住宅更加有效。而在供求关系基本平衡、住房价格水平较低的地区，采用货币补贴的方式更有利于满足居民自主选择的需求。现阶段，究竟是实物配租还是发放住房补贴，应允许地方政府因地制宜，自主选择。

　　对于此次经济适用房政策的“调整”，林家彬认为，现行经济适用房管理和运行上，问题多多，改革势在必行。此次把经济适用房定义为“政策性住房”，并明确“购房人拥有部分产权”，其实就是抬高了经济适用房的进入门槛，并有望建立“以廉租房为主、经济适用房为辅”住房保障体系。

　　林家彬认为，经济适用房改革的方向，应该是由“补砖头”改为“补人头”。所谓“补人头”就是对低收入群体发放“直接补贴”；所谓“补砖头”，就是通过无偿划拨土地、减免税费等对建房者实行“间接补贴”。今后，地方政府应把经济适用房建设中的各种土地、财税等优惠量化为货币补贴，直接发放给符合条件的困难家庭。

　　据他介绍，在这方面，山东省日照市已有尝试，日照市政府把划拨的经济适用房用地，交由国土资源部门，以挂牌、招标、拍卖的方式供应土地市场，将土地所得净收益划归财政专户储存，作为住房困难户购房补贴费用；符合条件的住房困难户自主购房后可直接领取住房补贴。-

　　《财经》杂志记者 常红晓采写

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