谢昱航：是谁对开发商囤地沉默不语

　　谢昱航

　　房地产公司大量囤积土地。截至2006年年末,万科地产已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。而且，万科的拿地步伐丝毫没有停止，单是今年7月份，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。(《东方早报》8月1日)

　　房地产商这样做的目的很明显，就是要将大量土地集中到自己手上，垄断房地产最基本的资源，从中牟利。

　　都知道房价高企的一个重要原因就是垄断。尽管房地产商大多否认房地产市场存在垄断，但是中国房地产市场的高度垄断，已是一个公开的秘密。土地所有权是垄断的，土地经营权也是垄断的，房地产经营形式也是垄断的：土地一级市场由国家控制；房屋开发只存在一种法定的模式──开发商模式，政府禁止城市居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。在这种垄断下，中国房价形成“价格由开发商说了算”的现状。全国政协委员王长德曾斥责：当前房价不是由市场决定，而是听任开发商主导。

　　垄断造成了房地产的暴利。前两年，还有人为暴利遮掩，不但是房地产商，还有相关研究机构，声称房地产利润有限，利润率只在中游水平。但是，事实却证明并非如此。比如，在同样的地段，集资建房的价格只有商品房的一半；在富豪榜上，房地产商猛增，占据很大比例；官方的调查，也查出很多地产企业巨大数量的不实资金。还有房地产商爆出内幕，房地产开发成本只占总成本的20%，房地产商的利润达到40%。如今有些房地产商已不再回避房地产的高利润了，前不久，针对深圳的房价狂飙，有位开发商坦承：“现在楼盘的利润率，已经高到让我们不好意思的程度了。”

　　正是这种暴利，让房地产企业一方面自己迅速积聚了财富，另一方面为他们赢得了很好的“业绩”，从而让他们获得更多的资金。而正是拥有了大量的资金，他们才有实力去获取更多的土地。今年7月份一个月时间，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元，他们这么多钱是怎么来的？开发商“囤地”已经成为一个公开的秘密，在中国地交会上，国土资源部副部长小苏就直言，在北京市已经形成实际供给的土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积，占已出让住宅用地面积总量的53%。各种迹象表明，开发商“囤地”有愈演愈烈之势，调研报告显示，去年我国百强房地产企业“囤地”就高达381万平方米，比上一年增长30.8%，而今年的情况呢，从万科等企业的表现来看，显然进一步升级。

　　房地产商囤积大量的土地后，会有什么结果？我们可以想象到的是，他们相对于购房者将进一步处于强势，他们提高房价将变得更为容易，房价将更加背离市场价值规律，中国房地产业的垄断程度将进一步加深，房价将继续上涨。

　　对于开发商囤积土地，其实治理并不难。《闲置土地处置办法》明确规定，连续两年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。如果这一规定真的得到很好的执行，房地产商还能囤积4年后还有结余的土地吗？看来，问题还出在相关职能部门身上。

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