马红漫：规避房贷市场风险不能仅靠盛世危言

　　⊙马红漫

　　面对近来全国房价的持续飞涨，本应是受益其中的银行管理系统却屡屡放出冷风。有媒体报道，近期银监会已经明确表示，希望提高房贷首付。尽管提高首付的说法尚未得到官方的正式认同，但是银行业管理部门严令警示房贷风险已经明确无误。7月31日，央行上海总部首度发布《中国区域金融稳定报告》，指出要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。这是央行近年来首次以相对明确的态度警示涉房贷款的潜在风险。

　　与银行业管理部门警示风险形成鲜明对照的是， 6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。

房价的加速上扬，本应让银行乐在其中，而管理部门此刻的“居安思危”的确值得高度关注。事实上，在房价不断上涨，房贷规模不断扩张的背后，是调控政策强化、银行房贷风险的持续累积，一旦市场出现风险暴发的临界点，那么看似繁荣的房贷市场将会迅即转向，不仅银行受累其中，甚至会危及整个国民经济运行的稳定性。

　　从房产贷款总量看，截至2006年末，个人商业房贷余额已经达到2.27万亿元。国家会计学院的一份研究报告曾估算了我国内地按揭贷款的违约风险：对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。房贷违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。据此估算，以2.27万亿的存量贷款规模看，即使仅有15%的住房抵押贷款客户不能正常还贷，整个银行体系也会直接增加3000多亿元左右的坏账。不仅如此，房市转向给银行业造成的损失并不仅仅是模型估算的理论数据，银行需要面对的是更加复杂的现实环境。在2005年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》中，有条文明确：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵债。”这就给银行提出了一个严峻的问题：自住型住房抵押贷款风险加大，一旦贷款人停止还款银行将无法处置变现。因此，考虑到现实中的资金回收难度，房产价格转向对于整个银行业无异于是一场灾难，同时负面影响也将放大到其他经济领域，进一步恶化经济经济形势。

　　这样的风险绝非危言耸听。以上海为例，去年下半年房产市场一度出现价格下跌，尽管当时的房价跌幅并不算大，但就给银行贷款造成风险确实成倍增长。2006年9月末，房贷不良贷款率由2004年的0.1%增至0.86%，并一度出现“万人违约”的轰动事件，到2007年2月末，也就是本轮房价上涨前期，不良贷款率一度达到0.95%，直逼1%大关，达到最低水平的十倍。

　　可见，对于银行而言，在当下楼市大幅飙升的时刻，如果继续大量依赖房贷业务发展来获取利润，其实无异于“火中取栗”，管理部门的及时警示意义重大，尽快通过制度创新提前化解房贷风险已经是迫在眉睫。

　　但是，出于规避房贷风险的目的而贸然采取提高首付比例的做法并不足取。尽管提高首付可以缩小银行贷款在房产价值中的比重，提高银行贷款还款的资产保证量，从而降低银行贷款风险，但这样的方法会给中低收入自住型购房者造成压力，很多人会因此无法承受购房首付金额，甚至进一步加大银行“嫌贫爱富”的市场导向，不利于社会和谐以及房产市场的良性发展。

　　事实上，银行规避风险不能靠简单的提高首付比例，而应该从深层次的金融制度创新着手。尽管首批证券化的试点已经在2005年底由建行和国开行拉开帷幕，但在两年半以后的今天，其现状和进展并不能令人满意，至今鲜见实质性的进一步推动举措，房贷证券化更多的是停留在书面的文件中。究其原因，在

房地产价格上升期中，银行自认为贷款的资产质量很好，银行作为商业利益企业自然怠于积极推动证券化的发展。银行自身商业选择无可厚非，而管理部门作为风险控制的政策部门，未从政策落实上积极推动也是导致房贷证券化迟滞市场需要的重要因素。

　　监管部门能够在房市一片大好的背景下发出“盛世危言”，显示其思考问题的立场和定位要高于一般的市场参与者。同样的，如果要让一般的市场参与者把政策导向实施到现实运作中，还需要管理部门在政策制度创新和推进上多下功夫，在风险来临之前“做到”比“说到”显然是更为重要的。

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