循价值洼地去炒房的谬误

　　文/李苑立

　　六、七月份中国楼市行情火热，国家统计局数据显示：上半年全国70个大中城市房价同比上涨6.4%。其中北海、深圳、长沙、北京、广州五地平均上涨幅度超过10%。

　　对此，万科董事长王石日前向媒体坦言，国内房价存在严重泡沫，两年内泡沫会破灭。今年三月“两会”期间，无论是广州市市长还是建设部部长都指出住房问题不是单纯的经济问题，更涉及到社会民生。

　　然而，现实中的楼市是，香港人正抢购深圳房产，深圳房价上半年大涨五成；深圳人则涌向了价格偏低的广州楼市；广州人开始热衷于到佛山置业；温州人看好西部发展，房价一向平稳的成都和重庆也盛行炒房之风。

　　炒房之风，与上半年股市暴涨又何其相似：投资者在利益的驱动下，不断地寻求一个又一个的价值洼地，中国楼市正步入类似五月A股的凶相之中。但这些寻找价值洼地者却犯了一个致命的错误：他们的价值洼地参照系是自己所在区域的

房价。试问香港房价高，深圳就一定要炒高吗？香港人在深圳买房是为了居住还是为了投机生财？中国现行房子的功能是为了解决老百姓的居住还是供富人集团用来钱生钱的工具？

　　这些问题让我们发现西方经济不能解释的一个新问题：当富人掌控的过剩资本向不富裕区域流动时，理论上改善了资源配置会促进当地经济发展。但富裕资本流向的行业不是生产资料与第三产业，既没有带动当地的加工业，也没有增加劳动力价值，相反还垄断了居民生活最重要的必需品—房子，这些外地资本已经成为了盘剥当地居民公共利益的蝗虫，透露出了人类贪婪的本性。其结果是房价继续看涨，原本富裕的开发商与炒房者会更加富有，而急需购房的普通民众要么买不起，要么承受越来越大的买房成本，他们用辛苦赚来的薪水喂养了大批过剩资本集团的“蝗虫”。

　　显然，政府已经认识到这种情况的严重性，7月26日，中共中央政治局会议认为目前经济发展中涉及群众切身利益的有关问题亟待解决，其中

房地产市场“投资增幅高”、“价格涨幅扩大”、影响群众切身利益的状态必须得到纠正。可见，管理层正在寻找控制房价的突破口，而下一步治房就必须从开发成本利益链上动刀。

　　曾有地产开发商私下向权威媒体透露，楼盘开发成本只占房价20%，开发商现时毛利为楼价40%，余下40%全部用作开发项目的公关费用，被职能部门“层层消化”掉了。消化方式除了请客吃饭外，赠送“购物卡”、组团旅游、支付出国考察费、召开研讨会等已经成为各地惯例。日前，国家发改委价格监督检查司司长李镭表示，土地部门违规收费已经成为房地产成本居高不下的重要原因，并成为目前高房价的“助推器”。

　　国家高级官员对此发话，表明政府在整治反商业贿赂上，已经开始准备彻底打击房产利益链上的这种“公关行为”。我们可以计算：一套现价100万元的房子，减去公关费40万元，房价立即降价至6折，如果政府再强令开发商利润控制在30%以下，则房价可以缩水至三折！这就是说现价100万的房子卖30万，开发商仍有丰厚的利润！这并非天方夜谭，如果政府能从自身做起，挤掉这40万的“公关毒瘤”，便能狠下心来，再将开发商的利润降至三成以下。如果真能做到，请问现在以100万元在北京、上海、深圳等地炒房的投机者还能再找到所谓的价值洼地吗？

　　按现行政策，炒房者购房后须三年内才能转让，如果在近一两年内，政府解决了困扰房价成本的最关键问题，那么希望在三年后能赚上一笔的价值洼地投资者将会血本无归，并成为1997香港负资产的内地版。

　　投资者寻找价值洼地没有错，错的是在这个时代里，价值在某些行业暂时失去了道德的土壤，洼地背后的黑洞深不可测。在房地产行业大环境仍没有根本性好转的大前提下，富裕的一族与其投资房产、股市，不如学做李嘉诚式的精明，早日投身实业，直接拉动就业，贡献真实的GDP，这样才是百年基业的起点，企图复制索罗斯式的投机

神话，也许将抱恨终身。

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