开发商何以能够广积地不建房

　　作者：马红漫

　　今年以来，全国的楼市一片火爆。6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅创出23个月来的新高。如果以“房价上涨被有效控制”作为衡量调控效果的标准，那么无须讳言，始自2005年以来的三轮调控政策效果均可以宣告落空。

　　当然，在房产调控的政策失利之后，政策调控方向也正在出现一些积极的变化：调控思路从“最严格的土地供应制度”转为“扩大住房有效供给”，从打压供给与需求，转而强调加大房产市场供给。

　　这一变化意味着楼市调控开始走上正轨，因为供求规律永远是市场经济中的铁律。就以今年房价上涨的内因为例，与以往不同，今年的房价上涨的动力源自刚性的自住需求爆发，随后才带动了投机性资金的介入。由此可见，需求本身是有回归健康状态的可能，这就充分表明市场供给不足才是推动房价上涨主因，也理应成为调控政策的着力点。

　　但是，找到问题的主因并不意味着问题可以迎刃而解，政府以增加有效供给为目的的政策却在现实中遭遇了软钉子。据报道，很多房地产开发商大量囤积土地，北辰实业、金地、保利地产上市公司等都有几百上千万平方米土地储备。更为严重的是，开发商在拿到土地后会故意延迟开发，人为囤积土地。2001年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米。由此导致的结果就是，一方面是

国土资源部在着力敦促各个地方政府开始加大土地供应量，但另一方面，在开发商大肆拿地、囤地的情况下，只是让增加供应的土地变成了开发商的“土地储备”。政府试图通过增加土地供应，进而增加市场房地产供应，最终使得房价不再上涨甚至下降的愿望因此而落空。

　　表面看来，阻碍这一政策链条显效的原因在于房产开发商，由于其恶意囤积土地的行为让链条从中断裂，但实质却未必如此。事实上，为了防止开发商囤积土地，政府早就做出了明文规定：1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。但是，从执行情况来看，这一打击囤地行为最直接的《办法》却在现实中基本落空，真正被收回的土地少之又少，《办法》几乎不存在任何威慑力。

　　《办法》的落空暴露出的是一个深层的问题，即我国房产市场存在隐形的利益链条。目前我国房地产市场还不是真正意义的市场经济，而是政府主导的运作体制，具体体现就是

房地产业的命脉——土地资源掌握在政府手里。由于土地市场供给处于独家垄断的状态，就必然出现经济学中有关垄断弊病的说法，也就是“更高的价格与更少的供给量”。事实也确实如此，在2003年之前，我国土地出让面积增速一直维持在40%左右，原因就是当时我国国有土地掌握在各类企业、军队、各级政府机关手中，他们都可以向

房地产商出让土地，这意味着过去的土地供应基本上是具有竞争弹性的。但是从2003年开始，土地供应制度发生了根本性变化，土地由多渠道供应转向地方政府垄断供应，土地供给增速随之出现了大幅下降，至2005年甚至增速几乎为零。

　　地方政府垄断土地供给，就会形成一个新的利益链条，即房产价格越高、开发利润越大，开发商竞拍土地的热情就越高，地方政府获得拍卖收入的直接经济利益就越大。在这样的利益链条作用之下，让开发商和地方政府利益一体化：开发商通过囤积土地谋求推高房价的举措，最终也会体现在地方政府的经济利益增长上，由此作为执行处罚囤积土地主体的地方政府，怠于执法自然不足为奇了。

　　因此，尽管增加从土地到房产的有效市场供给，的确是实现房地产调控目标的有效政策选择，但是在落实政策的细节上，如何让执行政策主体能够超脱于利益链条之外，打破土地供给的垄断机制，才是决定未来房价能否实现见顶回落的关键。 (作者系资深财经评论员)

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