房改照亮有家的路

　　从居者忧其屋，到居者有其屋

　　本报记者 陆娅楠

　　开栏的话

　　近一段时间，住房再次成为街头巷尾热议的话题：一方面，全国大中城市商品房价格上涨过快，住房供应结构性矛盾突出；另一方面，由于住房保障制度还不完善，低收入阶层的住房需求尚难完全满足。

　　解决住房问题，是让百姓共享改革发展成果、促进社会和谐的需要。究竟应该怎样客观全面地评价房改？应该怎样看待目前商品房市场中的一些争议？政府在房地产调控中究竟该承担怎样的职责？本版从即日起，推出“正本清源观楼市”系列报道，希望能对此进行有益探讨。

　　始发于上世纪80年代的中国城镇住房制度改革，像马力强劲的火车头，将住房制度从计划经济领入了市场经济的轨道。

　　作为一个年幼的产业，

　　① 福利分房“等靠要”——

　　“41岁了，在结婚14年之后，总算有了自己的家。”

　　今年初春，秀蓉选中了一套90平方米的精装商品房送给女儿做结婚礼物。“不能让孩子有我一样的遗憾，”52岁的秀蓉眼角已经爬满了皱纹，“好歹也要在自己家里结婚。”

　　秀蓉的“在自己家里结婚”的情结，始于25年前。1982年，秀蓉和丈夫在借来的单元房里结了婚。“这套房由两家人合住，每户人家各住一间12平方米的小屋，

　　三个月后，秀蓉在大栅栏租了一间8平方米的平房。这间在门洞临时搭建的小屋就像是大杂院的传达室，墙面点缀着大片霉点，窗下的墙皮争先恐后地卷翘剥落。“塞进衣柜、双人床和小写字台后，房间小得只能‘进屋上炕’。”秀蓉回忆道。

　　上世纪50年代后期开始，我国实行住房实物福利分配制度和低工资制度，由国家或单位集中建房，再分配给职工使用，产权公有，个人缴纳较低的租金。

　　“1978年，中国人住房短缺，城镇居民人均住房建筑面积仅6.7平方米。”中国房地产及住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。

　　顾云昌曾多次参与国家房改政策的研究和制订。“那时候讲究先生产、后生活，高积累、低消费，住房建设的速度跟不上城市人口增长的速度。”1950年至1975年，全国住房竣工总面积仅为4.4亿平方米。

　　那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在“等、靠、要”三个字——等国家建房、靠组织分房、要单位给房。

　　秀蓉也是这样，期盼着单位分房能尽快轮上自己，而在她所在的国营显像管企业，还有1300多人在排队等房。分房的情景，秀蓉至今记忆犹新，“只要有一点风吹草动，送礼递条子的、假结婚的、拿着菜刀威胁的……房产科的门槛都被人踩破了。其实等待分房就像是一种没有盼头的盼头，大多数时候没有结果，可你还是天天盼。”

　　在人们的期盼中，第一次全国住房制度改革工作会议于1988年召开，会议系统全面地提出了我国房改的整体构想，勾勒了我国政府新的城镇住房政策的轮廓，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。之后，公房出售、住房公积金制度完善、国家安居工程等房改重要内容相继开展。

　　1996年，秀蓉终于分到了单位最后一批福利房。“当时单位贴了三次红榜征求意见，我各方面都无可挑剔，”秀蓉笑着说，“41岁了，在结婚14年之后，总算有了自己的家。”

　　② 房改开创新市场——

　　“折腾5年，不到30岁，我就拥有了自己理想的住房。”

　　尽管一套房子等了14年，秀蓉依然是幸运的。根据国家统计局的资料，到1996年底，全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下，仍有3300多万平方米的危房需要改造，住房问题亟待破题。

　　1998年，以国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，住房制度改革全面展开，住房实物分配被取消，实行住房分配货币化，许多人的住房轨迹就此发生了根本性的改变。

　　在机关上班的晓南没有搭上福利分房的末班车。“我是1997年才参加工作的，没资格参加福利分房。不过房改了，我却有了更多选择。”

　　全面房改使房地产的建设开发进入了快速发展期。据统计，1998—2004年商品住宅建设投资额平均年增幅达28.4%。与此同时，各地政府开始大力推广住房公积金制度，央行也颁布了《个人住房贷款管理办法》。

　　“先是可供选择的房子多了，后是能借的钱多了。”晓南说，“那时候银行开展了个人住房抵押贷款业务，我才有能力买房。”1999年，晓南在银行作了30年20%首付的住房按揭贷款，用15万元在北京南三环买了两套均价4000元／平方米的商品房。

　　作为房改的见证人，顾云昌认为房改开创了一个崭新的市场。“如果将中国的房地产比作一架巨型飞机，它能升上蓝天翱翔主要靠两架发动机和一个燃料库，一架发动机是房改，如果不是住房商品化，房地产市场就不会这么红火；另一架发动机是地改，把土地使用权出让，与所有权分离，并将其推向市场，使土地交易成为可能。燃料库则是金融，推行个人住房贷款，飞速发展的商业住房信贷，使老百姓可以用明天的钱圆今天的住房梦。”

　　2004年，晓南的房子涨到6500元／平方米，他索性把大房子卖掉，除去需要还清的贷款，自己还挣了30多万。晓南又在东三环选中了一套140平方米的公寓，“挣来的钱刚好付了30%的首付。我没有赶上福利分房，但折腾5年，不到30岁，我就拥有了自己理想的住房。”

　　③ 期待更多保障房——

　　“好在现在限价房越来越多了，以后就要依靠保障房了。”

　　房改使中国住房市场发生了翻天覆地的变化。“1978年前，是居者‘忧’其屋，到上世纪末初步实现了居者‘有’其屋，现在我们继续奋斗向居者‘优’其屋迈进，追求住房的舒适度与环境的良好。”顾云昌说。

　　“1998年房改全面推进，取消了实行40余年的住房福利分配制度，明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始集中释放。”国务院发展研究中心研究员廖英敏这样评价房改。

　　“十五”期间，我国城镇居民人均居住面积平均每年增加1.02平方米，远快于全面房改前。

　　但在人均住房面积大大提高的同时，也有一些城镇居民住房困难，家住北京广安门内社区的蔡雄就是其中一员。老蔡一家三口住在一套38平方米的单元房里。老蔡的房子已经有了墙面裂缝，又因为女儿长大而显得空间局促。

　　这些年，老蔡不是没有动过买商品房的心思，可是阴差阳错总是无果而终。2002年，他曾为南二环的一套5000多元／平方米的毛坯房动心，但等他对价格、户型、朝向、采光深思熟虑后，楼盘只剩下近200平方米的户型了。2004年，他又看中了崇文区的一套房子，谁知开盘价格比预期涨了20%。2005年，他退而求其次打算买二手房，谁知中介“一女二嫁”，自己又晚了一步。

　　看着五环路以内住宅期房的均价超过了11000元，老蔡只能把改善住房的愿望寄托在政府的保障性住房上。“我现在挣的钱只能买10年前的房子。好在现在限价房越来越多了，以后就要依靠保障房了。”近日，北京市规划委员会宣布，“十一五”期间，北京市规划安排经济适用房和两限房3000万平方米。今后，新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房。

　　政府出台的规划让老蔡们充满着希望。

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