沈威风：土地拍卖遭遇外资门拍卖岂可厚外薄内

　　沈威风

　　都说地产界怪事多，不料今年特别多。

　　最新看到一份大连市国土和房屋局刊登的《大连市国有土地使用权挂牌出让公告》第9号，先是哑然失笑，而后疑窦丛生。

　　这个7月18日出台的9号公告，一共有5宗土地出让。而其中的第一块，在“竞买保证金”项目下，赫然是“1.5亿美元(或等值外币)”字样！其他四宗土地则老老实实地印着人民币。在这5宗土地中，一号地最引人注目。它位于沙河口区中同路北侧、连山街东侧，其规划总用地面积约为15.065万平方米，将用于建设住宅、居住式公寓等，多层、小高层、高层、超高层建筑都将“现身”此处，将会“傍”着大连医院，属于被普遍看好的地块。

　　一块在国内公开拍卖的土地要美元或者作为等值外币作为保证金，无非是想把不具备一个月内筹措到1.5亿美元或者等值外币这一入门条件的企业拒之门外。

　　拍卖潜规则应有尽有，但以往这些规则大多遮人耳目，如很多地块附带有不少特殊的拍卖条件，往往使特定地块落入某些特定的符合购买资格的开发商的彀中。不料如今竟然公行于世，成为明规则。这份公告赫然来一个美元或者等额外币的约束条件，按照《天下无贼》里面的葛优所言，是太没有技术含量了。

　　能够在短时间内，缴纳与1.5亿美元等额人民币的开发商大有人在。但是，同期之内要缴纳与1.5亿美元等额外币的，外资以及与外资联系紧密的开发商独占优势。人们不禁会问，有关大连土地出让，为何如此厚外薄内呢？

　　这个约束条件虽然能够挡住不少竞标者，却违背了中央政府为限制房价高涨控制外资进入房地产市场的政策精神，相当不智。

　　今年5月23日，《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)其中的第一条就明确表示：“各地商务主管部门要严格执行《意见》和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》(商资字[2006]192号)，依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。”

　　国家外汇管理局日前再度下发通知，规定停止办理6月1日以后的所有外商投资房地产项目外债登记以及外债结汇手续。通知指出，对2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业(包括新设和增资)，各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。与此同时，对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记(或登记变更)及资本项目结售汇手续。这意味着外资房地产企业注册资本将大大提高。

　　如果竞拍时只有一两家“符合条件”的开发商，那么，拍卖价格很难通过市场价格发现功能为土地拥有者带来最大收益。之所以推行招拍挂、不采取协议出让的形式，就是为了避免私相授受，形成土地市场寻租。但如果招拍挂的条件是专门为某一两家开发商所度身定制，招拍挂也就成为了走过场的形式。

　　此次土地出让的外资门事件，是一时糊涂还是另有蹊跷，我们不妨拭目以待。

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