陈军华：遏制房市投机须取消期房销售制度

　　⊙ 陈军华

　　针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组建议把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，以促进房地产市场可持续发展。

　　这种建议并非第一次提出。2005年8月15日，中国人民银行发布房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。2007年，全国两会期间多位人大代表和政协委员继续建议取消商品房预售。

　　事实上，由于经济环境的变化，商品房预售制度的确已经没有存在的必要。

　　商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。长期以来，我国城镇住房供应不足，加快建设、增加住房供应是客观需要。但是，我国刚刚起步的房地产业资金严重不足，不少都接近“皮包”公司状态，自有资金的比例甚至不到10%，就连基础较好的上海房产开发企业，其自有资金比例一直到2001年还只有18.84%。另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的惟一选择。

　　由于自有资金严重不足，房地产企业存在着严重的投机性，这引来更多的限制。1993年，国家开始进行

宏观调控，房地产企业不仅贷款难度加大，上市融资之路也被堵死，国家明确提出不鼓励房地产企业上市的政策(并且，此后好几年这一限制也未有松动：1996年，证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》，要求对房地产业“暂不考虑”，1997年，证监会《关于做好股票发行工作的通知》中重申，继续对“房地产行业企业暂不受理”。)

　　一方面，房地产开发企业要发展，一方面是这些企业自有资金严重不足。于是，建设部主导设立了商品房预售制度。1994年出台的《城市房地产管理法》，对预售条件、监管作出了原则性规定，但是，却留下来一个巨大的漏洞，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。商品房预售制度实行后，各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80%以上，部分城市甚至达到90%以上，许多开发成本转嫁给了购房人。

　　商品房预售制度的推行导致了一系列问题，首先就是对购房人权益的损害。由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致了房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生。7月25日上午，中消协发布的“2007年上半年全国受理投诉情况”显示，虽然上半年投诉总量较去年同期呈下降趋势，但商品房投诉比去年同期上升了15%，增幅第一。中国社会科学院法学所所长助理刘俊海认为，只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。

　　预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价屡创新高。

　　当初设立商品房预售制度的条件如今都已经不复存在。从融资渠道来看，房地产开发企业有银行贷款、发行股票融资、债券融资、信托融资等等。由于普遍对房地产业的发展前景看好，开发商获取银行贷款的难度已经大为降低，不少银行甚至找上门来，降低门槛为开发商提供贷款。而且，经过十几年的快速发展，房地产开发企业的自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖性逐渐减弱。

　　更重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展，而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升，接连两次房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头。从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，于国于民都是大为有益的。

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