杨白劳：英国大建平价房的启示

　　杨白劳

　　房价高企、民众买房难不只是困扰中国的难题，就连发达国家英国也对此头痛不已。据新华社昨天报道，英国政府准备今后3年内投入80亿英镑建造至少18万套“买得起”的新住房，还有每年建造4.5万套属于福利住房性质的“社会住房”。80亿英镑不是个小数字，英国政府可谓是祭出一记狠招。

　　应该说，虽然国情不同，但中英两国近年来面临的房地产矛盾有颇多相似之处。1998年住房体制改革以来，中国房地产业经历了一轮快速发展，在这一过程中，住宅产业的商品化、市场化步子迈得很大，取得了很大的成绩。但另一方面，在自居需求、投资需求、投机需求以及外资大量涌入的背景之下，房价增幅过高，出现了普通居民尤其是中低收入群体买房难的问题。与此同时，住房保障却严重滞后，等于说中国住宅产业的发展是“一条腿”在走路。出现诸多矛盾，自然在所难免。

　　而英国在布莱尔当政的10年中，英国房地产市场也经历了一波繁荣期，房价涨了3倍多，造成很多年轻人和低收入者无力购房。其实，英国房价的上涨具有全球背景，自2005年美国高科技神话破灭、纳斯达克崩盘后，房地产业接过高科技业的“接力棒”，成为推动发达国家经济增长的重要因素。但英国和美国调控房地产的方式具有明显差别，自2004年至2006年，美国主要通过17次加息，有效抑制了楼市过快增长的势头，并在今年初引爆了次级房贷危机；而英国则把调控重点放在增加中低价住宅的有效供应上，如上述所言。

　　应该说，英国的房地产政策非常具有典型意义。就此次英国出台大规模兴建“平价房”和福利住宅的政策而言，笔者认为有三点可供我国借鉴。首先，调控重点以住房保障为主，而非抑制需求、干预房价、扭曲市场。过去10年，伦敦新建住宅用房减少27%而需求却非常旺盛。手持巨额英镑的英国和国外买家，把英国房价哄抬到两年来的最高点，近期伦敦房价在几个月内几乎上涨了10%。这一点与我国的楼市热点城市如深圳非常相似。我国调控政策的重要一点是抑制投资需求、打压投机需求，包括开征二手房转让环节的营业税、个调税，以及不断加强的“限外政策”等。而英国的做法是，不去刻意打击旺盛的需求，也不限制外国人在大城市买房，而是把重点放在大建中低价住宅，通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来。

　　其次，由政府主导，大规模、强有力地增加中低价住宅。从中央层面看，我国一直很重视弱势群体的住房问题，比如早在1998年住房体制改革的“23号文”中，就已明确规定，“经济适用房是住宅供应的主体”。可事实上，经济适用房从来都没成为过供应主体，其年竣工套数占全部住宅竣工套数的比重，由1999年的约25%，一步步降至2005年的约8%。有关方面没能有效监督，地方政府也不愿增加投入。英国宣布三年建造至少18万套“平价房”，是由议院通过的财政预算做硬性支持的，按过去几年英国年均新建20万套住宅计算，未来三年“平价房”和社会住宅占住宅供应总量的比例分别为30%和22.5%，远远高于我国经济适用房的占比。虽然我国的财政支持力不如英国强，但我国经济适用房和限价房的建设规模还未达到合理水平，有待进一步提高。

　　最后，英国的“平价房”和福利住房在选址上，一般采取分散化的方式。按照英国以前的经验，政府通过规划手段，强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房，这个比例一般占项目建设总量的15%~50%。这与美国的做法相似，美国多数州规定，开发商建造的住宅项目中须有15%左右的建筑面积用于以低于市场的价格租售给中低收入群体。分散建房可以有效解决原来公房建设中存在的众多社会问题，有利于协调社区的贫富分化，有助于社会和谐。值得关注的是，目前国内的部分城市已经开始进行政策性住宅的分散化建设，如近日出台的《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》中规定，三环以外的普通住宅项目须配建15%的两限房和保障性用房。这是一种很好的尝试。