楼市是股市缩影：资金为王坐庄为王

　　□叶檀(上海 资深媒体人)

　　近日，国家发改委公布的最新数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，延续了上半年以来的上涨行情。

　　事实上，从这两年的房地产宏观调控措施来看，政府不是不作为，而是作为不到位。倒是国家统计局局长谢伏瞻近日在《对话》栏目所说的“房价上涨属世界趋势”牵涉出一个核心问题，那就是在世界性的货币流动性过剩引发了世界性的房价高企，绝不仅仅是一个实物供求关系问题，而主要是一个投资问题。如果政府主要决策者仍然以对待家电、衣物等普通商品的态度来对待房地产市场，会发生极大偏差。

　　房地产作为投资品，与融资成本无关，而与收益率有关。目前

房价的涨幅使开发商以一年期贷款利率6.57%从银行获得贷款成本显得无足轻重，即便以地下市场的15%以上的利率获利贷款，只要开发之后的收益远高于成本，对开发商而言，就是能够接受的资金价格。

　　更何况，目前房地产贷款仍然属于优质贷款之列，不顾银监会的禁令，许多银行仍在利润压力下狂热追捧。并且，为了获得更加优质的个人房贷业务，银行对开发商网开一面亦成为常态。

　　房地产作为投资品，还与心理预期密切相关。与股市相同，一旦形成上涨预期，囤积待涨就成为必然之举。当资金在楼市越积越多，当购房者纷纷求购，市场就会以资金为王的形式，坐实楼市高价的真实性。

　　只有承认楼市是重要的投资品种，政府才能顺势而为，不至于让政策一再调控。不过，上述分析并不意味着中国房地产业不存在风险，相反，风险巨大。

　　第一，跟股市一样，房地产市场可以坐庄，少数庄家能够通过控制土地、以及大量资金杠杆撬动市场。从这个意义上来说，拥有土地所有权、可以控制土地出让步骤的地方政府是一级庄家，而囤积了大批土地的大型房地产开发商是二级庄家；那些可以利用境内外资金的开发商、以及能够通过特殊渠道融资购买到大量平价房的投资者都是庄家链条上的重要环节。

　　政府为防范风险，对房地产开发商的自有资金、个贷首付比例作出严格规范，但统计数据毫无疑义地显示出，房地产大部分贷款仍然来自银行，房地产开发贷款、购房贷款60%以上靠银行支撑。上海银监局发布的统计数据显示，截至今年3月末，房地产贷款余额4万亿元，同比增长22.9%。股市庄家借鸡生蛋的结果是，增加了系统性的金融风险。

　　第二，外资进入中国房地产市场兴趣不减。国家统计局此前发布的统计显示，1-5月份全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。各类外资基金接踵而至，各种限外令形同虚设。实际上，对于一个中等城市而言，30亿美元已足以支撑起高房价的预期。一旦庄家与基金需要兑现，接到筹码的国内中小投资者以及成为房地产行业附庸的金融机构就会成为最大的埋单者。

　　第三，保障住房与商品房混为一谈，小

户型住宅未能平抑房价，反而促使高档住宅价格上升，成为社会矛盾产生的焦点。国外房价上涨之所以大部分没有酿成激烈的社会矛盾，那是因为保障型住房铸就了房地产市场的坚实基础，而我国廉租房资金动用5%的土地出让金尚且不易，更不必说动用公共财政。

　　第四，一些政府部门对于增加供给的理解过于片面，除了理解到第一层面即从土地、融资、加快交易等方面增加住宅供给，还有必要认真对待房地产作为重要投资品种的一面。要减弱房地产作为投资品种的重要性，惟一的办法是大力发展多层次的资本市场。

　　如果政府使投资者的目光只能聚集于股市楼市，国债委靡不振，企业债雷声大雨点小，各种资产

证券化目的是化解风险而不是为投资者带来回报，那么，在资本时代，楼市上涨就是一种必然。

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