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房产调控缘何越调越涨

http://www.sina.com.cn 2007年07月18日 08:50 大洋网-广州日报

  其实,税费政策调控失灵只是当下房地产市场异象的一个缩影。中国房市正在演绎着一场“越调越涨”的怪异剧目。在社会保障住房尚付诸阙如、商品房供给明显趋紧的市场背景下,试图单纯依赖税费政策而打压房价,结果注定是无功而返。 ——马红漫(经济学博士)

  本月15日起,上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。具体而言,就是对个人转让非普通住房,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,实行核定征收土地增值税:凡居住未满三年的,按转让收入的0.5%征收,居住满三年未满五年的减半征收。

  在经历了一个多月的缓冲期后,

二手房转让增值税终于开始征收,这也是自去年6月份开始陆续加征二手房营业税、个人所得税之后又一项加税举措。加上既有的交易税费,上海对非普通二手住宅转让所课征的税负可达到交易总价的9.55%。

  在二手房交易环节加征税费,政府部门的用意非常明确,就是要通过提高交易成本来抑制投机炒房行为,也是目前全国各地普遍采用的调控房产的办法之一。现今已经接近10%的税费水平显然已经不能说偏低,但遗憾的是,在当下各地二手房指数创近年新高、供需存在缺口、价格涨幅显著放大的情况下,调高交易环节税费只能是演变成对买房人税负的转嫁,并且将继续推高房地产交易价格。

  如果剔除配套商品房,今年1~5月上海楼市供需比仅为0.7:1,供求关系决定买卖双方的市场地位。据报道,目前上海二手房交易的卖家普遍开出的报价均注明是“到手价”,也就是由买家负责全部的税费开支。由此,试图通过加征税收调控

房价的意图在现实中遭遇彻底失败。

  其实,税费政策调控失灵只是当下房地产市场异象的一个缩影。伴随着数月来全国大中城市房地产价格的一路飙升,无论是一线的北京、上海、深圳,还是二、三线的各地中小城市,楼市价格已然不再有洼地,中国的房价俨然集体出轨。中国房市正在演绎着一场“越调越涨”的怪异剧目。

  可见,值得反思的并非仅仅是税费政策,而是整个房产调控思路。2005年第一轮调控执行最为得力的措施是抑制投机,同时严格监管开发投资。当时政策的初衷是力图通过让

开发商资金链条紧张而倒逼其降价卖房,但其结果是伴随着房产商整合壮大而最终落空。2006年5月,“国六条”公布,新政策非常重视普通商品房,尤其是小面积商品房的供应。但是,由于“9070”政策落实需要时间,反而减少了市场总体房产的即时供应量。两轮宏观调控无论初衷如何,其对于房产市场的直接冲击就是房源的总体供给,特别是大面积商品房供给的减少,加剧了供求矛盾。因此,当今年压抑了许久的刚性购房需求突然性爆发,房价的报复性飙升接踵而至,彻底背离了房产调控政策的初衷。

  从内因看,调控之所以收效不明显,是因为房产调控目标本身受制因素过多,存在两个背离性目标:一方面,为了避免投资过热而限制房产市场供给,激化了供求矛盾;另一方面,民众又以抑制房价为考量政策执行的基准,而房价在供给减少的情况下却又难以降低。这两个方面的矛盾反映出房产调控的主基调尚未真正落实。房产调控的唯一目标应该是“让公民人人享有适当的住房”,低收入群体当有保障性住房;而高收入者则应通过购买享有对商品房的所有权。然而,实现这一目标的前提是商品房供给必须要充分,否则便是缘木求鱼。如果因为目前宏观调控经济过热的需要而控制房产市场的供给,那么高涨的房价同样会成为经济过热的助推器。反之,一旦房价因供给充足而开始降低,房产投资热也会随之渐次降温。由此,经济“软着陆”的目标得以用市场化的形式而实现。

  所以,在社会保障住房尚付诸阙如、商品房供给明显趋紧、北京限价房房号得以被爆炒到10万元之上的市场背景下,试图单纯依赖税费政策而打压房价,结果注定是无功而返。

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