房产调控缘何越调越涨

　　其实，税费政策调控失灵只是当下房地产市场异象的一个缩影。中国房市正在演绎着一场“越调越涨”的怪异剧目。在社会保障住房尚付诸阙如、商品房供给明显趋紧的市场背景下，试图单纯依赖税费政策而打压房价，结果注定是无功而返。 ——马红漫(经济学博士)

　　本月15日起，上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税。具体而言，就是对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

　　在经历了一个多月的缓冲期后，

二手房转让增值税终于开始征收，这也是自去年6月份开始陆续加征二手房营业税、个人所得税之后又一项加税举措。加上既有的交易税费，上海对非普通二手住宅转让所课征的税负可达到交易总价的9.55%。

　　在二手房交易环节加征税费，政府部门的用意非常明确，就是要通过提高交易成本来抑制投机炒房行为，也是目前全国各地普遍采用的调控房产的办法之一。现今已经接近10%的税费水平显然已经不能说偏低，但遗憾的是，在当下各地二手房指数创近年新高、供需存在缺口、价格涨幅显著放大的情况下，调高交易环节税费只能是演变成对买房人税负的转嫁，并且将继续推高房地产交易价格。

　　如果剔除配套商品房，今年1~5月上海楼市供需比仅为0.7：1，供求关系决定买卖双方的市场地位。据报道，目前上海二手房交易的卖家普遍开出的报价均注明是“到手价”，也就是由买家负责全部的税费开支。由此，试图通过加征税收调控

房价的意图在现实中遭遇彻底失败。

　　其实，税费政策调控失灵只是当下房地产市场异象的一个缩影。伴随着数月来全国大中城市房地产价格的一路飙升，无论是一线的北京、上海、深圳，还是二、三线的各地中小城市，楼市价格已然不再有洼地，中国的房价俨然集体出轨。中国房市正在演绎着一场“越调越涨”的怪异剧目。

　　可见，值得反思的并非仅仅是税费政策，而是整个房产调控思路。2005年第一轮调控执行最为得力的措施是抑制投机，同时严格监管开发投资。当时政策的初衷是力图通过让

开发商资金链条紧张而倒逼其降价卖房，但其结果是伴随着房产商整合壮大而最终落空。2006年5月，“国六条”公布，新政策非常重视普通商品房，尤其是小面积商品房的供应。但是，由于“9070”政策落实需要时间，反而减少了市场总体房产的即时供应量。两轮宏观调控无论初衷如何，其对于房产市场的直接冲击就是房源的总体供给，特别是大面积商品房供给的减少，加剧了供求矛盾。因此，当今年压抑了许久的刚性购房需求突然性爆发，房价的报复性飙升接踵而至，彻底背离了房产调控政策的初衷。

　　从内因看，调控之所以收效不明显，是因为房产调控目标本身受制因素过多，存在两个背离性目标：一方面，为了避免投资过热而限制房产市场供给，激化了供求矛盾；另一方面，民众又以抑制房价为考量政策执行的基准，而房价在供给减少的情况下却又难以降低。这两个方面的矛盾反映出房产调控的主基调尚未真正落实。房产调控的唯一目标应该是“让公民人人享有适当的住房”，低收入群体当有保障性住房；而高收入者则应通过购买享有对商品房的所有权。然而，实现这一目标的前提是商品房供给必须要充分，否则便是缘木求鱼。如果因为目前宏观调控经济过热的需要而控制房产市场的供给，那么高涨的房价同样会成为经济过热的助推器。反之，一旦房价因供给充足而开始降低，房产投资热也会随之渐次降温。由此，经济“软着陆”的目标得以用市场化的形式而实现。

　　所以，在社会保障住房尚付诸阙如、商品房供给明显趋紧、北京限价房房号得以被爆炒到10万元之上的市场背景下，试图单纯依赖税费政策而打压房价，结果注定是无功而返。

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