购买美国房地产抵押证券需谨慎

　　时卫干

　　美国住房和城市发展部(HUD)部长阿方索·杰克逊近日在访问中国期间，建议中国政府将外汇储备投资于美国的房地产抵押证券。部长先生的理由是：“对中国来说，这是一项划算的投资：在信用风险相同的情况下，按揭担保证券比传统的美国政府债券回报更高。”

　　或许，杰克逊部长的建议是善意的，但中国未必现在就适合去买。

　　2001年之后，美国房地产市场开始了长达5年之久的上涨行情，房地产价格涨幅超过60%。但随着美联储持续多次加息、美国宏观经济面发生变化等因素的影响，2006年底以来，美国房地产市场泡沫破灭迹象已经显现，诸如新房开工数量、全美开发商信心指数、房价跌幅等指标，都跌至近15年来的最低点。

　　据统计，美国居民拥有自己房产的比例高达2/3左右，居于全球前列。美国政府的这一傲人成就，当然说明了美国

房地产业的发达程度，但毋庸置疑的是，这更显示出美国金融市场的发达。

　　美国自有住房率这么高，是因为在美国，无论富人还是穷人，都能很方便地贷款买房。富人的信用记录好，可以很容易地向银行申请普遍房地产抵押贷款；穷人按说贷款难度大，但美国有大量次级抵押贷款机构，为穷人发放住房按揭贷款，其贷款利率高于普遍抵押贷款。从1994年到2006年，美国超过900万户家庭拥有了自己的房屋，主要归功于次级房贷。

　　因为美国有发达的债券市场，次级抵押贷款机构往往将这些贷款进行证券化，向投资者发行次级住房按揭贷款债券。当然，这种债券的利息要高于政府债券或普通企业债券。在房地产市场强势时，房地产价格和租金都在上涨，贷款买房者有能力按时偿还贷款，次级房地产按揭贷款债券的安全性自然有保证。

　　但是，如果贷款利率不断提高、房地产市场泡沫开始破灭、房地产价格不断下跌的话，贷款购房者不能按时归还住房贷款的可能性会大大增加，那么，以此为基础的次级房地产按揭贷款债券的安全性就无法得到保证。

　　2006年底以来，美国次级住房按揭贷款的违约率已创出近10年新高，以此为基础的次级住房按揭贷款债券的风险也在不断加大，如今已经是接近崩盘境地。其标志有两个：一是今年4月底，美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司的

股票正式被纽约证交所摘牌退市；二是6月下旬，华尔街投资银行贝尔斯登(Bear Stearns)旗下两只对冲基金在次级房贷市场的投资出现巨额亏损，导致美国次级抵押市场发生强烈波动，反映次级房贷状况的ABX衍生性金融商品指数跌至历史最低点。也许，美国次级房贷债券的真正危机还没有真正开始。

　　诚然，中国有着巨额的外储；诚然，中国外储一直有投资美国债券市场的传统，但正如央行一直强调的，投资安全是外储投资的根本前提，在美国房地产泡沫即将破灭之时，在美国住房按揭贷款债券良莠不齐、次级住房按揭贷款债券违约风险不断加大的背景下，中国的外储没必要去蹚这个浑水。(作者为中国社科院世界经济与政治研究所博士)

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