非产权房：封堵还是疏导

　　陶乐阳

　　笔者认为，相对于合法开发、销售、流转的商品房而言，那些因种种原因无法取得房产证的“小产权房”称为“非产权房”或许更为准确

　　随着上月底建设部以“风险提示”的方式向公众警告了购买集体土地上房屋的风险后，“小产权房”骤然成为近期房地产新闻的焦点。查阅相关资料，笔者发现，“小产权房”只是一个约定俗成的称谓，并非法定术语，按现行规定无法取得合法的房屋产权证是其本质特征。笔者认为，相对于合法开发、销售、流转的商品房而言，那些因种种原因无法取得房产证的“小产权房”称为“非产权房”或许更为准确。

　　阳光下的“灰色市场”

　　目前市场上的“非产权房”主要有两种，一种是在集体土地上建造并对外出售的房屋，时下流行的“小产权房”主要指的就是这类房屋；另一种是在国有划拨土地上建造并对外出售的房屋，尽管是国有土地，但由于土地使用权为划拨取得，不符合现行商品房开发建设的规定，实际上也极难办理出房产证。

　　“非产权房”并非楼市中的新生事物。早在上世纪90年代那轮房地产开发高潮中，海南、

福建及部分一线城市都曾出现过“非产权房”。后来随着楼市步入低谷，其中不少还成了“烂尾楼”，今天有些海边、湖边的破旧

别墅就是当年那些房屋中的一员。十多年来，“非产权房”一直伴随着正规的商品房市场悄然成长，并集中存在于一线城市的城郊接合部。今年，北京的“小产权房”之所以引起管理部门如此大的关注，一个主要的原因是房价持续走高的情况下，其成交量快速放大，并引起越来越多人的购买兴趣。

　　在“非产权房”建设、销售中，可见一些村民委员会或乡镇一级政府的身影。目前，“非产权房”的开发模式主要为：村民委员会或乡镇一级政府负责拿地，投资商出钱，二者联手建造房屋；然后由村民委员会、乡镇一级政府或其下设的建设管理办公室等名义对外销售，并出具购房发票、销售合同甚至是村镇私自制作的房屋产权或使用权证作为购房人的买房凭证。这其中，最为常见的方式是，一些村镇以旧村改造、新农村建设等名义立项，获得规划审批，以超过村民实际家庭数多得多的数量申请用地指标，然后将多建造出的房屋出售。

　　尽管有些羞羞答答，但“非产权房”的信息还是触手可及，如不少网站中不断闪耀的“小产权”楼盘介绍、报刊分类广告中的销售热线以及朋友间的口口相传。这一切又极有可能促使“非产权房”成交量的继续上升，但与此同时，风险也正在不断积聚之中。

　　低房价后的高风险

　　“非产权房”便宜，是因为没有交土地出让金、土地增值税、

契税等税费。从目前市场上的数据来看，“非产权房”的价格一般为同类地段同类房屋的50%左右，甚至更低。但在低房价的背后，是众人不能漠然的高风险。

　　购房人无疑是“非产权房”风险的最大承受者。没有房产证，意味着购房人不能转让、出售自己所购房屋，而且其对房屋占有、使用的权利在法律上受到何种程度的保护也尚有争议。不仅如此，“非产权房”没有质量、按期交付等售后保证。如果房屋不能建设完工，购房者已付房款也很有可能难以讨回。

　　按照法律规定，农村土地一般归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发、建设，须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商须向国家交纳土地出让金等税费，最后建房销售。“非产权房”买卖合同因违法属于无效合同，如果将来发生纠纷或者房屋拆迁，购房人的权益受到保护的程度也很有限。

　　“非产权房”的购买主体多样化，既有高收入阶层，也有无法在城里买起房的中低收入家庭；既有外地务工者，也有城里退休人员。万一将来因房屋发生纠纷，比较容易成为影响稳定的社会问题。

　　此外，作为一个“灰色市场”，“非产权房”还会对正常的房地产市场产生不利的影响。姑且不论，“非产权房”的销售是否存在对正规开发商的不正当竞争问题，但肯定影响到正常房地产市场的交易秩序。这种变相的双轨制最终伤害的是整个房地产市场。

　　值得注意的是，目前有些省市正在进行农村土地流转改革，其方法一般是，先在农村建造成片楼房，让农民集中居住，农民搬迁后腾出来的宅基地被复垦成为耕地，由于耕地增加，当地政府获得新的建设用地指标，并在城郊结合地带将拿到的土地进行工业厂房或商品住宅的开发。在这一过程中，既要防止“非产权房”的批量出现，也要重视对农民合法权益的保护，不能只顾眼前利益，忘了长远发展。

　　封堵，还是疏导？

　　“非产权房”何去何从？这已成为摆在管理部门案头的一个迫切问题。

　　目前，对“非产权房”我国是“有法可依”的。《城市房地产管理法》、《土地管理法》等对这一问题均有明确规定。但十多年来，“非产权房”的问题并没有被相关部门足够重视，可以说，某种程度上存在执法不严的情况。

　　管理主体不明是造成已往执法不严的原因之一。对“非产权房”，国土资源部、建设部是最有管理权限的两个部门。国土资源部有权对“非产权房”的违法用地进行管理，建设部有权对“非产权房”的销售行为进行执法。还有一个需要考虑的因素是，“非产权房”还可能与农业部门有关，加之其违规行为与一些村集体经济组织或乡镇一级政府有关，这也一定程度上加大了执法的难度。

　　但在依法治国的今天，无论是维护法律的尊严，还是保障房地产市场的有序发展，对“非产权房”的违法行为都应该严格追究。

　　封堵并不是解决“非产权房”问题的唯一答案，疏导更为需要。“非产权房”的热销，一方面反映出越来越多的人难以承受持续走高的房价；另一方面也折射出一些省市在中低价房、经济适用房、廉租房等保障性住房的建设上的裹足不前。如果不能解决这两个根源，即使我们封堵了“非产权房”，也还会有其他的替代房屋类型或问题出现。

　　此外，对已销售的“非产权房”如何处理，如果发生纠纷对各方如何保护？这些也都是非常棘手的问题。现在有不少人买“非产权房”，一是出于法不责众的心理，还有一种是冀望将来法规变化了，说不定可以拿到房产证。但一旦整个楼盘销售完毕，“非产权房”的投资商可能就关门大吉，村民委员会或镇政府分配到的利润也可能用到急需的地方，到那时发生纠纷，可能购房者会维权无门。

　　要治愈“非产权房”这一房地产市场中的“畸形儿”，除了“风险提示”，无疑还有更多的工作等着管理部门去做。

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