“小产权房”的出路

　　本报评论员 吕尚春

　　小产权房到底能不能买？尽管连日来建设部、地方政府部门多次提示“小产权房不能办理房产证等合法手续”，但显然并未完全打消市场的热情。

　　办不了房管局的产权证，不也有村委会的大红章吗？不能公开上市交易，不也可以在个体间转让吗？要是碰到征地拆迁，总不可能分文不值吧？即便到了土地租期年限，不也和大产权仅有70年土地使用权一样吗？如此种种，使本来色调模糊的小产权房，反而被越漂越白。

　　一个不争的事实是，已占据市场近20%销售量的小产权房早已存在，并非因

房价高企才应运而生。小产权房产生的原因，应当说不能简单地归责于乡镇基层的逐利行为，它能长期存在而且占有一定份额，说明其与农民利益不是负相关关系。

　　我们不能忽视的一个因素是，农村财政的高负荷状况，在实行分税制后，财权向上集中，而事权却逐级下放，一些本由中央及省政府承担的公共产品供应，下放到乡镇一级，加重了乡镇的负荷。如果乡、村没有类似小产权房这样的创收，那么农民的负担只会更重。这也是小产权房可以存续至今、未遭严禁的一个重要原因，就是因其包含了扩充财政、承担 “事权”的因素。

　　小产权房得以获取灰色空间的另一个关键原因在于，多数小产权房是建在农村宅基地或者在基本农田之外的可长期租赁用地之上，并未超出 “保护基本农田、不占用耕地”这个框框。

　　但是，这个本来只是乡、村打打“牙祭”的小角色，居然也有受宠若惊的这一天。有媒体报道称， “越是负面报道多，看房的人越多”，说明此前把注意力投放于小产权房的人只是少数。但现在，售价大致只相当于同区域

商品房三分之一的小产权房，无法躲开那些期望冲出城区的中低收入者焦灼的目光。小产权房引来 “城里人”的根本原因，就是因为城乡剪刀差造成的 “资源价格差价”，在城里人用不起城里的物件时，剪刀差终于显现出了巨大的 “反向吸引力”。

　　小产权房的鹤立鸡群，从某种意义上说，倒体现了市场对资源配置的自我调适功能——当城市公共住宅无法满足民众需要时，市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地；乡镇基层单位为了创收以补贴财政，也需要城市购买力来填补农村的 “消费空当”。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解，这当然可能造成小产权房买与卖的一拍即合、不谋而合。

　　小产权房的用地为集体土地，按照当前规定，只准在集体经济组织内部流转，且不得更改原来的用途。这些限制清晰描述了小产权房抬头见顶的政策环境。但是，这个限制也并非绝对没有突破的可能。

　　7月2日，以 “城乡统筹”为方向的 “新特区”重庆出台政策， “允许农民以土地承包经营权入股设立企业”，虽然仍有 “不改变土地用途的前提”，但 “企业化经营”方向明确，集体土地流转取得了事实上的突破。以往在山东、广东等地虽多有类似试验，但重庆此举仍被舆论赋予 “第三次土地革命”的意义。因为在我们的经验里， “特区”总是喻示着方向。

　　在保证耕地面积、粮食不减产的情形下，集体土地流转将令农村存量资源释放出巨大的反剪刀差势能。当然，我们认为 “集体非农建设用地使用权流转”有一个重要前提，是保持土地的权属、处分和收益的主体不变，即：由村民集体所有、由村民自主处分、由村民获得收益。

　　如果仍循现在的渠道，必须先变更为所谓的 “国有”土地，由地方政府赚取最终的市场差价，那就意味着这些土地又与城市经营用地被装到了一个口袋，一个出口，并将以一个节奏释放，调节土地价格的功能将不复存在，小产权房欲取得合法名分则将遥不可及。

　　小产权房产生的原因，应当说不能简单地归责于乡镇基层的逐利行为，它能长期存在而且占有一定份额，说明其与农民利益不是负相关关系

　　来源：经济观察报网

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