土地供应减少导致新增地价狂飙 房价怎会下跌

　　徐寿松

　　6月21日，上海杨浦区的新江湾城D1地块上演了一场身价“火箭”秀。短短6分钟竞拍，面积不足5.93万平方米的地块，从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交。按容积率1.7折算下来，单是楼面地价就已达到每平方米12509元，与其周边在售新房的成交价已十分接近。7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价每平方米6677元已是“天价”，而如今，“天价”在200来天里再暴涨87%！

　　地价频创新高、楼面地价赶超房价的“新江湾城现象”，不过是近来房地产市场逆调控异动的缩影。杭州、南京等不少城市近来也是“地王”频出。

　　地价之于

房价，犹如“面粉”之于“馒头”。“馒头”降价已成社会性渴望，而“面粉”却日贵一日。“扬汤不能止沸，烈火岂能加油。”业内专家指出，最终为疯狂地价埋单的，除了购房人还能有谁!

　　地价为何疯涨？开发商说政府供地过少，地价猛涨，大半因供应不足而起。但土地主管部门并不认账，认为绝对供地量并不少。统计显示，过去一段时间，上海共批出约2万幅、总面积75万亩至80万亩的建设用地,现在可能仍有2000余幅、17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地，已出让的土地也够几年开发。

　　历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的“时空”矛盾，此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地，必须严格控制新增供地规模，而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨，囤积的土地自然就溢价，这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励：闲置越久，溢价越多。于是，大量批而未动的土地，通过所谓项目公司股权转让的形式，在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

　　复旦大学

房地产研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题。房价上涨，地价难辞其咎。调控房价，务须调控地价。调控地价，就必须保障土地的有效供应，而要保证投放市场的土地能发挥实际效用，就得执行严格的“土地闲置”回收政策。尹伯成建议，一方面，增加土地供给，推行价格和面积的双限制政策，确保低收入保障住房的用地来源；另一方面，必须严格执行闲置土地逾期回收的政策，甚至可以考虑开征土地闲置税。同时，国土部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图，市场的有效供应才可能保证。从远期来看，还必须改革土地出让制度，弱化地方在房地产领域的利益驱动。

　　上海市松江区规划管理局副局长王振亮博士指出，眼下，

房地产业所产生的税费绝大多数归地方政府支配，成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金的最大金库。按现行土地出让办法，住宅用地批租时限为70年，土地使用权租金一次性付清。当届政府把今后十几届政府的收益全部占有使用了。地价高，房价很难不高。他认为，将土地所有权、经营权、使用权分离，变土地一次性出让为消费者每年给付土地使用租金，才是稳定楼市、降低房价的治本之策。(据新华社)

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