南京10%新政的典型意义

　　杨红旭

　　继严控房价涨幅之后，南京市又在住宅政策上“祭出新招”。南京市政府近日出台的《市政府批转市建委关于中低价商品房建设与销售管理实施意见的通知》，南京主城外面积5万平方米以上的经营性居住用地中，原则上应配建10%左右的中低价商品房。很明显，这又是一记“行政重拳”。

　　众所周知，由于1998年住房体制改革以来，在住宅商品化、市场化一路高歌猛进的态势下，住宅保障相当滞后，由此导致社会民众对于房价增长过快怨声载道。自2005年以来，调整住宅供应结构和加强住宅保障建设成为宏观调控的主旋律，在此背景下，2006年中央出台了“90/70”政策，各地又陆续制定了《2006~2010年住房建设规划》。

　　但到底如何推进政策性住宅建设，各地出现了不同的观点和做法。比如2005年上海推出了“两个1000万工程”，加强配套商品房和中低价普通商品房建设；再如2006年开始广州、成都、北京都积极尝试限价房建设，今年北京市更是大张旗鼓地也搞出一个“两个1000万”——与上海不同的是，它是三年之内，建设1000万平方米

　　那么，此次南京市政府的做法(笔者暂且称之为“10%新政”)可谓独树一帜。它的出发点其实很简单：为满足拆迁困难居民的购房需求。而且这种中低价住宅已经自2003年就开始建设，至今已经竣工交付了4万平方米，5000户拆迁家庭已申购入住。所以，这一政策性住宅的目标群体有比较严格的界定，其价格约是相邻地段普通商品房平均销售价格的80%。

　　这一住宅产品，性质等同于上海的配套商品房，专门用于动拆迁所需。而与经济适用房不太相同，从销售对象上分析，经济适用房不以动拆迁为限制，而是广泛面向中低收入家庭；从项目利润上分析，国家规定的经济适用房的利润空间是3%，而南京的这种中低价住宅的利润率为6%。因此，从一定程度上讲，“10%新政”的房子又类似于北京的限价商品房——开发利润及售价都高于经济适用房，且土地出让采用公开的“招拍挂”形式。

　　如此分析，就会发现南京的确个性十足，据笔者所知，仅有深圳在个别住宅用地出让中采取这种按比例建中低价房的办法，而且还在“招拍挂”中受到开发商的冷落。那么，还是从政府、开发商、购房者三个不同的角度来分析一下南京“10%新政”。

　　首先，从政府角度考量，这绝对是一个好点子。为什么近十年以来我国的住宅保障滞后？主要是因为地方政府普遍感觉做这档子事费钱又吃力。建经济适用房地方政府要牺牲很多土地出让金和相关税费，做廉租房纯粹属于财政支出，没有任何回报；而且由于是微利甚至是非营利性的运作机制，企业不愿参与。南京这种做法的讨巧之处在于，它把政策性住宅的包袱丢给了开发商，而且还要开发商仍然依照“招拍挂”的方式竞争拿地，政府基本上没有什么土地出让金与税费方面的损失，却解决了动拆迁难的问题。

　　其次，从开发商的角度分析，确实有点郁闷。通过公开市场拿了高价地，却又丧失规划设计以及定价的权力，明显权利与义务不太统一。高收入者不愿和低收入者同住在一起，这是很正常的现象，如今明明想规划一个中高档社区，但必须有10%的中低收入业主挤进来，这对于楼盘销售以及未来的小区管理，都会造成很多麻烦甚至是冲突。当然，面对这一政策，开发商完全可以不去竞标拿地，所以对于有市场潜力的地块来说，开发商至多是摊出部分利润而已，不至于因此而赔钱。“周瑜打黄盖，政府愿打，开发商愿挨”。

　　南京“10%新政”是种“一刀切”式的行政干预措施，在一定程度存在把政府责任推脱给开发商和市场的嫌疑。综而言之，利弊共存，尚有待时间检验。(本文作者为上海易居

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