童大焕：让居民来选择开发商如何

　　北京酒仙桥拆迁又有了新进展，6月30日上午，酒仙桥居民代表召开新闻发布会表示，居民之间的不同意见，是危改方案不公平造成的，责任在开发商。酒仙桥街道办负责人表示，居民对于危改如何进行，拥有发表意见的自由，媒体也可以自由采访居民意见。(《新京报》7月1日)

　　待拆迁户举行新闻发布会，这在近年来国内拆迁史上可能还不多见，这让我们看到酒仙桥拆迁的“民主”意味似乎还在一点点多起来。

　　酒仙桥拆迁久拖不决，一大原因是该地本属“贫穷地带”，许多人辛苦工作一辈子，不吃不喝赚的钱还不够购买回迁房的资金。而更为根本的原因，则正如居民代表在新闻发布会上出示的写给北京市规划委的信中所言：危改首先应该解决居民的住房问题，而不是开发商的收益。

　　事实上，包括此前的“民主票决拆迁”方案，讨论的也只是对

开发商拟定的拆迁补偿方案“同意”还是“不同意”，方案本身如何修正，似乎并不在“票决”的范畴之内。而真正的民主，应该是方案本身的民主与科学。

　　在原有的票决方案中，根据报道我们得知，酒仙桥新规划建筑面积中只有69%用于回迁，另外31%用于商业开发。而居民获得回迁房，需要付出每平米2000元左右的代价，相当于居民承担了房屋所有的建安成本。换一个角度说，就是开发商通过这样一种拆迁方案，不花一分钱获得了该区域31%的规划建筑面积。我们不妨算一笔账：当地现有的

房价当在每平米1万元以上，而单位建筑成本只有2000元(含各项配套)，即使所有的回迁房在扣除原拆迁补偿后都是“免费回迁”，则每100平米建筑面积开发商投入20万元，产出31%用于商业出售，则可回收31万元(不含税收、管理等各种费用，当然土地费用已没有了)，毛利率可达55%.

　　之所以如此，就是因为这个拆迁方案是由开发商主导而不是由居民主导的。我们完全可以采取另一种方式：在科学、合理规划以及居民民主商议公平合理的拆迁补偿条件基础上，由居民选择开发商。如果是这样，酒仙桥拆迁或可成为真正民主的一个典范。在此问题上，有些地方已经走在了前面。今年7月1日起开始正式实施《佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见》规定，有条件的地方，要积极探索市场化运作方式，将旧村居改造建设的可经营项目推向市场，鼓励社会资本以合资、合作等形式参与旧村居改造建设。吸引国内外投资者参与物业开发建设和优质、高端产业项目的进驻。

　　而在此之前，一些大城市的郊区农村通过类似于佛山市的方式，已经摸索出了一些成功的经验，村居民通过这种“招商”方式，免费获得了高档的住宅和物业。我相信，这样一种“土地换房屋”的拆迁改造形式，将更能保障被拆迁户的利益，也将是拆迁史上的一场“革命”。

　　□童大焕(北京媒体从业者)

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